土地所有者が死守すべき「境界標」最新事情…外国人の解体工事業者、事情を知らず撤去の悲劇も (※写真はイメージです/PIXTA)

道路上に「+」「-」「↑」のような記号が刻まれた四角い杭、またはプレートが埋め込まれているのを見たことはありませんか? これは土地と土地の境を表わす「境界標」です。見過ごしてしまうほど小さなものですが、これは土地所有者にとって大変重要な印になります。今回は、これら境界標の役割やそこに刻まれたさまざまな記号が表わす意味、法律上の扱いなどについて解説します。

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土地所有者の権利を守る「境界標」

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日本における境界標の歴史を紐解くと、「地租改正」が施行された明治時代まで遡ります。当時は江戸時代の年貢制度から所有する土地面積に対する課税制度への転換期にあたり、全国各地で土地の測量がおこなわれ、その後に土地境界を示す石標が置かれたのが境界標のはじまりです。

 

土地の測量は隣接する土地所有者同士が協力し合っておこない、その結果として土地境界線が確定されます。現代は土地家屋調査士が境界確定に立ち会い、境界の位置を落とし込んだ測量図面を作成して所有者全員の署名・捺印を受けます。この図面が土地登記簿に添付される「地積測量図」のベースとなります。

 

大概の人はスマートフォンを見ながら街を歩いているので、足元の境界標に気づくことは少ないかもしれません。オフィスビルが建ち並ぶ都会にも、郊外の住宅街にも、境界標は無数に設置されています。その形は杭状のものやプレート状のもの、素材も金属製やコンクリート製などさまざまです。

 

法務省の「不動産登記規則」では、境界標は「永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識」と定められています。過去には木製の杭や御影石を使用していた時代もありましたが、経年劣化で境界点がわかりにくくなってしまったり、朽ち果ててボロボロになってしまうなどの理由から、近年は以下のような劣化しにくい素材が採用されています。

 

◆境界標に使われている素材

★コンクリート杭

最も多く使用されている境界標です。形状はタテ・ヨコ約5cm、長さ約90cmの角柱型です。

 

★プラスチック杭

地面の状態が悪くコンクリート杭が設置できない場合などに使用されます。建物解体工事中の仮設置用に使用される場合もあります。形状はタテ・ヨコ約4.5cm、長さ約450cmの角柱型で、これより大きいサイズ(タテ・ヨコ約7cm、長さ約600cmなど)もあります。

 

★金属標(金属プレート)

アスファルト舗装道路やレンガ・タイル張りの歩道でよく見られる埋め込み式・プレート状の境界標です。形状はタテ・ヨコ約5cm、厚み0.5cm程度の薄型です。

 

◆境界標上に刻まれている記号の意味

次に、境界標上に刻まれている記号の意味を説明します。

 

●[+] +の交点が4つの土地(地番)の境界点になっています。

 

●[T] Tの交点が3つの土地(地番)の境界点になっています。

 

●[-] 「方向杭」と呼ばれ、境界点の表示ではなく、境界線がどちらの方向に伸びているかを示しています。

 

●[↑] 矢印の指し示す先が境界点になります。

地方都市や山間部のほとんどは「境界未確定」の状態!?

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前述の通り、明治時代ごろから土地境界確定のための測量はおこなわれてきましたが、現在も境界未確定の土地は数多くあります。とくに地方都市や山間部においてはほとんどの土地が境界未確定の状態です。

 

土地の境界を表わす資料として土地登記簿に添付される「公図」がありますが、公図の情報も信頼できるものではありません。公図は土地の大まかな位置や形状を表す程度のもので、実際の土地の形状や面積とは大きく異なるケースが多いのです。

 

公図と実際の土地の現況がどれだけ違っているのかについて調べた国土交通省のデータによると、精度の高い地域で5.5%(10cm未満のずれ)、小さなずれのある地域で14.5%(10cm以上30cm未満のずれ)、平均的なずれのある地域で27.7%(30cm以上1m未満のずれ)、大きなずれのある地域で49.8%(1m以上10m未満のずれ)、きわめて大きなずれのある地域で2.5%(10m以上のずれ)の違いがあるということです。

 

10cm未満であっても問題ですが、10m以上のずれがあればかなりの面積重複が発生することになりますから、そういった地域では土地所有者同士の境界紛争が頻発しているのではないかと思います。だからこそ、最新の測量技術によって境界確定をおこなう必要があるのです。

 

境界確定には30万円以上の費用がかかります。隣り合う住宅用地(民間人×民間人)の場合は比較的安く済みますが、住宅用地と公道(民間人×都道府県・市区町村)の場合は申請書類が増えるためやや高くなります。また民間人同士でも、境界確定にかかわる土地所有者数が複数いる場合や、マンションの管理組合が相手方の場合は確認作業が複雑になるためその分費用がかさみます。

 

以前は境界確定をおこなわず売買取引された土地も多くありましたが、後日買主が境界絡みのトラブルに巻き込まれるケースが増えてきたため、近年では売主が引渡しまでに土地を更地にし、境界確定を済ませておくことが暗黙のルールになっています。

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。

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