J-REITの上値は重いが、下値もまた堅い展開が継続しよう (※写真はイメージです/PIXTA)

本記事は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。一時回復をみせた東証REIT指数……このような動きをみせた要因・背景とともに、これからの見通しについて、オフィス空室率などのデータから中村氏が分析します。

【関連記事】コロナ禍で厳しさ増す「金融機関」支店とATMに閉鎖続出のワケ

足元のREIT指数は2,000ポイントをはさんでの動き

東証REIT指数は、3月中旬のFOMCのイベントリスクを通過したことで反発の動きを強め、3月30日に一時2,047.99ポイントを回復した。足元では2000ポイントをはさんでの動きとなっている(4月13日取材時点)。

 

指数ベースではグローバルで見たイールドスプレッド(予想分配金利回り-10年国債利回り)面での割安感や国内の経済正常化の進展(政策期待を含む)が下値を支えるとみており、当面の下値を1,950ポイント程度、上値を2,050ポイント程度と想定する。

 

指数寄与度の大きいオフィスREITのファンダメンタルズ面の改善が鈍いことから、仮に2,050ポイントを超えた場合でも心理的な節目である2,100ポイント程度が上値目途になるとみている。

 

一方、仮に米長期金利の上昇を受け、(米国REITの下落を通じて)J-REITにも調整圧力がかかった場合でも3.5~4.0%程度の予想分配金利回りやグローバルで見たイールドスプレッド面での割安感が引き続き下値を支えるとみる。

 

加えて、3月は銀行などの決算対策売りなどからJ-REITの需給面も悪化しやすく、上値は抑制されやすいとみていたが(実際の数値は後述)新年度以降は再び銀行など金融機関からの資金流入も期待できると考える。そうした点も踏まえれば1,950ポイント割れでは買いが入りやすいとみる。

東京都心5区の空室率は2ヵ月ぶりに下落

J-REITの取得資産の概ね4割を占め、指数ベースでの影響度が大きいオフィス市況(東京都心5区の統計)についてフォローしたい。

 

2022年4月7日に三鬼商事が東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の3月時点のオフィスビル平均空室率と賃料を発表した。空室率は6.37%(前月比-0.04ポイント)と2ヵ月ぶりの下落となった[図表1]。3月は大型解約の影響が少なかったこと等が主な要因となった。

 

[図表1]東京都心5区のオフィスビル空室率と賃料の推移

 

新築ビルの3月時点の空室率は19.99%[図表2]。前月比+3.09ポイント)。3月は新築ビル2棟が募集面積を残して竣工したため同空室率は上昇した。既存ビルの3月時点の空室率は6.23%(前月比-0.06ポイント)。3月は拡張移転や建替え予定ビルからの移転などによる成約の動きがみられた。

 

[図表2]東京都心5区の新築・既存のオフィスビル空室率の推移

 

平均賃料(3.3平方メートルあたり)についても20,366円(前月比-52円)となり、20ヵ月連続して下落した。5区別の空室率を見ると、IT・スタートアップの多い渋谷区の空室率が再び下落に転じたが、(空室率が最も高い)港区の空室率は依然として高止まりしている[図表3]。

 

[図表3]東京都心5区別のオフィスビル空室率の推移

 

また賃料の前年比をみると底打ちはしているものの、足元の港区や渋谷区などのモメンタムは弱い[図表4]。オフィスREITのファンダメンタルズの改善度合いは鈍いと判断し、中立スタンスを維持する。

 

[図表4]東京都心5区別のオフィスビル賃料前年比の推移

 

東海東京調査センター
投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット(現SOMPOアセット)などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分(タクティカル・アセットアロケーション)やオルタナティブ投資(ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む)の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号(MA)。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト(CIIA)、日本証券アナリスト協会認定アナリスト(CMA)、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト(MFTA)、CFP、英国王立勅許鑑定士(MRICS)、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟(IFTA)の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ!プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』(2021年)がある。

●オルタナティブ投資戦略(東海東京TV)
https://www.tokaitokyo.co.jp/tv/public/market/global.html

著者紹介

連載東海東京調査センター「オルタナティブ投資戦略取材レポート」

このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧
TOPへ