(※写真はイメージです/PIXTA)

本記事は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。一時回復をみせた東証REIT指数……このような動きをみせた要因・背景とともに、これからの見通しについて、オフィス空室率などのデータから中村氏が分析します。

経済正常化も「リモートワーク主流」の流れは加速

経済正常化が進展した場合でも、新型コロナ前のように全面的にオフィスに人が戻らず、ハイブリッド(オフィスと在宅・リモートとの併用)が主流になるとの見方は根強い。

 

実際、ある日本の大手運用会社がオフィスを4割縮小すると報じられた。東京・丸の内の鉄鋼ビルの5フロアに入居していたが、在宅勤務環境の整備が進んだことで2フロアを3月末までに返却したようだ。

 

加えて、来年には東京23区のオフィスビルの大量供給問題「2023年問題」も抱えており、(指数への影響度が大きい)オフィスREITの上値を抑えよう。

 

(参考)2022年1月~3月までの投資主体別売買動向(J-REIT)では、委託売買代金の7割程度を占める海外投資家は3ヵ月連続で950億円買い越した(3月は639億円の大幅買い越しとなった。図表5、6。月間の売買金額を単純に足し合わせた数値)。

 

<参考:投資主体別売買動向内訳データ>

 

 

 

 

※東証が発表している売買データは流通市場の売買のみを集計しており、公募増資に応じた投資家の買いは含まれていない。参考までにGPIFや日銀の売買動向に関して、運用は信託銀行経由という形になっており、法人内訳では「金融機関」、金融機関内訳では「銀行」の部門に計上されている。(出所:東証データを基に東海東京調査センター作成)
※東証が発表している売買データは流通市場の売買のみを集計しており、公募増資に応じた投資家の買いは含まれていない。参考までにGPIFや日銀の売買動向に関して、運用は信託銀行経由という形になっており、法人内訳では「金融機関」、金融機関内訳では「銀行」の部門に計上されている。(出所:東証データを基に東海東京調査センター作成)

 

小数点の四捨五入の関係で合計値が必ずしも100になるとは限らない (出所:東証データを基に東海東京調査センター作成)
[図表5]委託合計に対する投資主体別売買代金比率 小数点の四捨五入の関係で合計値が必ずしも100になるとは限らない
(出所:東証データを基に東海東京調査センター作成)

 

[図表6]J-REITの投資主体別売買動向(2022年3月まで)

 


一方、個人は3ヵ月連続の売り越し。法人は1月に483億円、3月に522億円の大幅売り越しとなった。法人の内訳をみると、投資信託と金融機関が1月と3月は大きく売り越し。

 

国内外の長期金利の上昇や株式市場の大幅下落を受け、ポジション調整の売りを出したとみられる(銀行は1月に200億円を超える規模で大きく売り越したあと、決算前の3月にも100億円の売りを実施した。生保・損保も3月は246億円の売り越しとなった)。

 

日銀は2月に合計で24億円の買付を実施(2月14日と2月22日にそれぞれ12億円ずつ買付)したが、そのあとの買付はみられなかった。

 

 

中村 貴司

東海東京調査センター

投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

 

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このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。

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