J－REITの上値は重いが、下値もまた堅い展開が継続しよう

2022.4.21

（※写真はイメージです／PIXTA）

本記事は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）への取材レポートです。一時回復をみせた東証REIT指数……このような動きをみせた要因・背景とともに、これからの見通しについて、オフィス空室率などのデータから中村氏が分析します。

経済正常化も「リモートワーク主流」の流れは加速

経済正常化が進展した場合でも、新型コロナ前のように全面的にオフィスに人が戻らず、ハイブリッド（オフィスと在宅・リモートとの併用）が主流になるとの見方は根強い。

実際、ある日本の大手運用会社がオフィスを4割縮小すると報じられた。東京・丸の内の鉄鋼ビルの5フロアに入居していたが、在宅勤務環境の整備が進んだことで2フロアを3月末までに返却したようだ。

加えて、来年には東京23区のオフィスビルの大量供給問題「2023年問題」も抱えており、（指数への影響度が大きい）オフィスREITの上値を抑えよう。

（参考）2022年1月～3月までの投資主体別売買動向（J－REIT）では、委託売買代金の7割程度を占める海外投資家は3ヵ月連続で950億円買い越した（3月は639億円の大幅買い越しとなった。図表5、6。月間の売買金額を単純に足し合わせた数値）。

＜参考：投資主体別売買動向内訳データ＞

※東証が発表している売買データは流通市場の売買のみを集計しており、公募増資に応じた投資家の買いは含まれていない。参考までにGPIFや日銀の売買動向に関して、運用は信託銀行経由という形になっており、法人内訳では「金融機関」、金融機関内訳では「銀行」の部門に計上されている。（出所：東証データを基に東海東京調査センター作成）

［図表5］委託合計に対する投資主体別売買代金比率小数点の四捨五入の関係で合計値が必ずしも100になるとは限らない
（出所：東証データを基に東海東京調査センター作成）

［図表6］J－REITの投資主体別売買動向（2022年3月まで）

一方、個人は3ヵ月連続の売り越し。法人は1月に483億円、3月に522億円の大幅売り越しとなった。法人の内訳をみると、投資信託と金融機関が1月と3月は大きく売り越し。

国内外の長期金利の上昇や株式市場の大幅下落を受け、ポジション調整の売りを出したとみられる（銀行は1月に200億円を超える規模で大きく売り越したあと、決算前の3月にも100億円の売りを実施した。生保・損保も3月は246億円の売り越しとなった）。

日銀は2月に合計で24億円の買付を実施（2月14日と2月22日にそれぞれ12億円ずつ買付）したが、そのあとの買付はみられなかった。

中村貴司

東海東京調査センター

投資戦略部　シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）

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中村貴司

東海東京調査センター
投資戦略部　シニアストラテジスト（オルタナティブ投資戦略担当）

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット（現SOMPOアセット）などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分（タクティカル・アセットアロケーション）やオルタナティブ投資（ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む）の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号（MA）。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト（CIIA）、日本証券アナリスト協会認定アナリスト（CMA）、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト（MFTA）、CFP、英国王立勅許鑑定士（MRICS）、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟（IFTA）の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ！プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』（2021年）がある。

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連載東海東京調査センター「オルタナティブ投資戦略取材レポート」

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このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。