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日当たり＆眺望最高でも売れない、築古マンション

Aさんは、南関東地方・某市の丘陵地に建つ築40年余りのマンションを2000万円で売り出すことになりました。間取りは3LDK、建物の最上階に当たる6階で日当たり良好、そして高台立地のため素晴らしい眺望です。

総戸数500戸の大規模コミュニティで、敷地内には大きな公園もあり、保育園や小学校もすぐそばです。子育て環境が整っているため「小さな子どもがいる若いファミリーがたくさん来るだろう」と目論んでいましたが、オープンルームに訪れたのは60歳代以上の夫婦や単身者ばかりで、思い切り当てが外れた感じです。

このマンションの立地は最寄り駅から徒歩10分程度と、交通の便はそれほど悪くない印象です。しかし、経路のほとんどが坂道や階段で、60代の中高年が往来するにはなかなかきつい道程です。

そして、マンションにはエレベーターがありません。6階の部屋へ行くにはさらに階段を登らなくてはなりません。オープンルームを訪れた客は口々に「やっとたどり着いたと思ったらまた階段」「どこまで登るのかと気が遠くなった」と訴え、帰り際に「眺望はよくても、体力が…」と、諦めの言葉を残して帰っていきます。

販売開始から3ヵ月ずっとこんな調子で、具体的な買付・申込はまったくありません。

坂道物件に見向きもしない「子育て世代」

このような坂（丘）の上にある古いマンション（団地）は、1960～1970年代に大量建設されました。当時は日本人の暮らし方が和式から様式へと替わる転換期で、間取りに「リビング」という概念が採り入れられたのもこの時期です。

ちゃぶ台がダイニングテーブルになり、畳に直敷きだった寝床がベッドに置き換わり、丘の上の団地はまさに「モダンな暮らし」の象徴でした。

この頃に多感な幼少期を過ごしていたのが、現在60～70歳代の人たちです。当時のお洒落で洗練されたイメージが残っているのでしょう、急な坂の上にある古びたマンションに、魅力やノスタルジーを感じてしまうのです。

一方、20～30歳代の現役子育て世代はシビアです。築年数・設備にこだわり、古臭い団地など見向きもしません。加えて往来に苦労する坂の上など、検討の価値なしと切り捨てます。

土砂災害や階段の昇り降り…坂道暮らしはハイリスク

傾斜地や崖地に立地する住宅に暮らすなら、生活のすべてが坂道や階段の昇り降りとセットです。そしてそれは、生活上のリスクになり得るものです。

新築時は土地の傾きを整える造成が必要となり、多くの場合、建築計画も複雑です。悪天候時や地震の際の斜面崩壊・土砂災害も心配です。

建設コストがかかるうえ、完成しても安全面での懸念が残るため、傾斜地や崖地は価格査定でも減価される傾向にあります。

◆傾斜度、崖の位置で異なる傾斜地・崖地の減価率

土地価格評価の基準となる「路線価」に対する傾斜地・崖地の減価率は、傾斜地・崖地が土地全体の3割程度を占める場合で12～17%程度、9割以上の場合は30～47％程度とされています。

減価率は傾斜や崖の位置がどちらの方位にあるかによっても異なり、北側に位置する場合がもっとも減価率が高く、次いで西、東、南の順で低くなっていきます。

◆急傾斜地・崖地の物件は、広告表記にもルールがある

急傾斜地・崖地の定義は「地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地」です。不動産広告においても、傾斜角度が30度以上ある売り土地に関してはその旨を記載しなければならないというルールがあります。

しかし、その表記は物件概要の末尾にかかれている程度で、あまり目立ちません。「陽光注ぐひな壇の住宅地」など魅力的なキャッチコピーに惑わされて見落とさないようにしましょう。