東京都内「送電線下の安い土地」まだまだ売買される可能性

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送電線下は「電磁波」の嵐？

都心部では送電線の地中化が進んでいるため、大きな送電塔や電柱を見かけることは少なくなりました。とはいえ、東京23区全域で見れば送電線が空中に伸びる地域はまだまだあります。

読者の方も聞いたことがあるかもしれませんが、送電線の下で蛍光灯をかざすと発光するという現象は、いわゆる都市伝説などではなく、送電線付近に滞留する「電磁波」によるものです。

また電磁波には、人体への万一の影響を配慮して一定の安全基準が設けられており、日本の法律（電気設備に関する技術基準を定める省令　第27条の2）では、「変電所や送電線、配電線といった電力設備付近の人体に相当（人が往来）する空間で、それぞれの電力設備から発生する商用周波数の磁界の大きさを200マイクロテスラ以下にすること」と定めています。

このような状況を鑑み、不動産業界では送電線や送電塔をゴミ処理場などと同じ「嫌悪施設」と捉え、該当する不動産の契約時はその旨を重要事項説明に盛り込むようにしています。

「高圧線下地」の見分け方

送電線の下に位置する土地は一般的に「高圧線下地」と呼ばれています。これから購入しようとする土地がこの高圧線下地に該当しているかどうかを確認するには、まず「登記簿謄本（全部事項）」を見ることです。

電力会社が送電線や鉄塔を設置する際、高圧線下地の所有者と事前に土地賃貸借契約を結び、次いで登記簿に「地役権」の設定を行います。

地役権とは、他人の土地を一定目的の範囲内で利用できる権利（物権）のことをいいます。登記簿に送電路線の架設を目的とした地役権設定の記載があれば、その土地は高圧線下地に当たるということです。

地役権の登記が完了すると、土地登記簿の権利部（乙区・権利者その他の事項）には以下のような記載が加えられます。

ここには、その土地で建造物を築造する際に建物の高さが制限される旨が記されています。送電設備の規模によって異なりますが、基本的には「送電線の最も垂れている部分と地上の建物との間を3ｍ以上空けなければならない」というルールになります。

たとえば、3階建ての戸建住宅が建てられる用途地域内でも2階建てまでが限度、または10階建てのマンションが建てられる地域なのに8階建てまでが限度、といった制限がかけられてしまう可能性があるのです。

高圧線下地は当初計画していた建物規模が実現できなくなるリスクがあることから、価格査定において低く評価（＝減価）されることになります。