組合（理事会）が毎年変わることで生じる「弊害」

しかし、そもそも1年で交代する組合（理事会）が、相続放棄に対応できるかという問題があります。

マンションの管理・修繕が実施されず、相続放棄等が行われることにより、当然「空き住戸」が増えます。安値で購入した新しい区分所有者や賃借人が住み始め、理事会を乗っ取って管理費等を横領することも考えられます。

ルールを守らない傍若無人な居住者や賃借人が増え、放置された住戸に不法占拠者が住むなど風紀が乱れ、捨て値でも売却して退去する居住者が増える……このような負のスパイラルで、マンション全体がどんどんスラム化していくことになるのです。

建替えが不可能な場合…最善手は「売却」

建替えできないマンションを保有している場合の対処法は1つ。「売却」しかありません。ただし、売却が可能なのは、資産価値のあるうちに限られます。

維持管理でマンションに延命措置を施すことは、資産価値のある期間を延ばすことにつながりますが、この対策もいずれ売却問題と向き合うことになります。

もし、建替えが実現するとすれば、区分所有者全員が協力して、たくさんのハードルを乗り越えた結果です。極めてレアなケースと考えます。

そのため、「売却（賃貸）資産価値のあるうちに売却し、居住者であれば住替える」というのがいい方法でしょう。自分の住戸は、不動産流通マーケットにおける流通性（売れやすいさ）が高いか低いかによって、売却期間と売却価格が左右されます。

また、売却先は「エンドユーザー」か「マンション買取り業者」か、価格の違いはいくらか等も知る必要があります。外部オーナーであれば他の物件を購入するか、他の資産に移り変えることも考えるべきでしょう。

賃借人付きで売却する際は、収益物件ですので、賃料と利回りによって価格が左右されます。いずれも、買い替える物件についての検討が必要になります。

もし買い替え先が中古マンションであれば、いずれいまと同じ建替え問題を抱えることになります。賃貸するにはリフォーム工事が必要です。立地条件で賃料に違いが出るので、どこまでリフォーム費用をかけるか、賃料と費用との相談になります。

また、管理規約で用途に制限があると定められている場合も多いので注意が必要です。結局は売却して手放さない限り、建替え問題から逃れることはできません。

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