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「共用部分」の権利は誰にあるのか？
【賃借人からの質問】
当社は、6階建てのオフィスビルのワンフロアを一括で借り上げています。
当社は守秘義務を伴う業務を営んでいますので、特にセキュリティの観点からフロアー一括で借りられることを重視して、このオフィスビルを賃借し、これまで使ってきました。
しかし、最近ビルオーナーが隣の土地を購入し、隣の土地に新たにビルを建てた上で、このビルと接続させる工事を予定しているとのアナウンスがありました。
その計画によると、当社が借りているフロアについても隣のビルと廊下でつながる上、隣に建てるビルには共用部分はなく、トイレやエレベーターなどの共用部分については、当社が借りているビルのものを共用で使用することになるとのことでした。
確かに、トイレやエレベーターなどの共用部分は賃貸借契約の対象とはなっていませんが、当社は、あくまでもワンフロア一括で、共用部分も含めて当社だけで使えることを前提として借りていたので、上記のようなオーナーの工事は納得できません。
賃借権などに基づいて、オーナーの工事を差し止めることはできないのでしょうか。
【説明】
一般的に、オフィスビルでは、賃貸されるスペースとは別に、トイレやエレベーター、廊下、湯沸かしコーナーなどの、いわゆる「共用部分」が存在することが一般的です。
そして、当該共用部分については、賃貸借契約で賃貸の対象部分とされていなかった場合であっても、契約でその使用が認められたり、契約で明記されていなかった場合も、賃貸借室の使用収益に付随して共用部分を使用することができると解釈されます。
しかし、例えば、本件の事例のように、共用部分について、オーナーの都合により一方的に改築等で内容が変えられてしまい、その使用態様が変えられてしまうような場合、賃借人側としては何も主張できないのでしょうか。
この点が問題となったのが東京地方裁判所平成21年12月15日判決の事例です。
本件はこの裁判例をモチーフにしたものですが、この事例では、賃貸人側と賃借人側で、共用部分の工事に伴い、賃料や共益費の減額等様々な条件交渉がなされたものの、交渉が決裂して、オーナー側が一方的に工事に踏み切ったため、賃借人側が賃借権・占有権に基づいて工事の差止請求を求めて訴訟を提訴したという事案です。
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