賃貸ビルの共用部分…ワンフロア借り上げで「独占使用」可能？【弁護士が解説】

・共用部分については、賃貸借契約で賃借の対象とはなっていないが、共用部分使用の対価として共益費を支払っているので、賃借権が及ぶ。特にフロアー一括借の場合は専有部分と共用部分は密接不可分の関係である。

・賃借権が及ばないとしても、使用借権が及ぶ

「本件賃貸借契約は、共用部分とされるトイレ、エレベーター、廊下及び湯沸かしコーナーなどは、賃貸借契約の対象とはなっていない。原告らは、賃貸借契約に付随して、賃貸借契約の対象となる賃貸借室の使用収益に必要な限度で、それらの共用部分も使用することができるが、共用部分について賃貸借関係が成立するものではない。」

「原告らは、共用部分の使用収益の対価として共益費を支払っているというが、共益費は、共用部分、共用施設の維持、管理等に必要な費用を分担して負担するものであるから、使用収益の対価ではない。」

「また、原告らは、共用部分について使用貸借関係が成立するというが、原告らは、飽くまで賃貸借室の使用収益に必要な限度で共用部分を事実上使用できるにすぎず、賃貸借室の使用とは無関係に排他的な支配を認められているものではない。したがって、共用部分について、使用貸借関係が成立するものではない。」