「耐用年数の経過」をいいことに…部屋の壁や床をボロボロにした賃借人の末路【弁護士が事例解説】

「賃借人が本件物件を明け渡した時点において、1階台所の壁クロスは著しく汚れており、賃借人は、賃借人としての善管注意義務に反して本件物件を使用しており、その使用状態のまま本件物件を明け渡したと認められる。」

 

「上記のような状態で本件物件を明け渡された賃貸人としては、本件物件を新たな賃借人に賃借するために1階台所の壁クロスの張替えを実施せざるを得なかったということができる」。

 

「賃借人は、ガイドラインによれば、壁クロスの耐用年数は6年であり、本件物件の明渡しの時点においてその価値は0円又は1円であるから、賃借人が負担すべき費用は、0円又は1円であると主張するが、ハウスクリーニングと同様に、仮に耐用年数を経過していたとしても、賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、壁クロスの張替えを行うことが必須とは解されないから、賃借人の上記主張は採用できない。」

 

「なお、ガイドラインによっても、「経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」とされているところである。」

「経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。」

1　通常損耗部分については、賃借人の原状回復義務は生じない。

2　通常損耗を超える損耗部分（賃借人の故意・過失による損耗）については、賃借人に原状回復義務が生じる。

3　賃借人に原状回復義務が生じるとしても、修理・交換費用について耐用年数を経過している分については、賃借人は負担する必要がない。

4　実際に使用を続けられる状態であったにも拘らず、賃借人の故意・過失により使用不能にされてしまった設備については、耐用年数を経過していたとしても賃借人が修理・交換費用の負担を負うべきである。