コロナ禍で「消えた需要」は戻るのか?2022年、オフィスマーケットの先行き (※写真はイメージです/PIXTA)

コロナ禍での行動制限やリモートワークの普及等により、空室率の上昇や賃料の下落が続いた2021年のオフィス市場。リモートワークの環境整備が進み「オフィス不要論」もささやかれるなか、日本のオフィス市場は今後どう変化するのか……シービーアールイー株式会社(CBRE)の岩間有史氏が、さまざまデータを紐解きながら、国内オフィス市場の見通しを語ります。

【関連記事】海外投資家は日本をカモにしている…という「時代遅れ」な考え

東京オフィス市場…2021年の振り返り

2021年に入りテナントの動きは増加

2020年、コロナ禍の影響により活況であったオフィスマーケットは停滞。コスト削減やリモートワーク導入を理由とする解約により空室が増加した。

 

加えて、2020年の新規供給は例年より多い25万坪で、新築ビルへの移転による二次空室が数多く顕在化した。2021年Q3のオールグレード空室率は対前年同期比+2.7ポイントの3.6%と、2015年以来約6年振りに3%台にのせた。

 

一方、空室が増えたことにより、2021年に入ってから大型の集約・統合移転が増え始めた。また、中小・中堅のIT関連企業やメーカーなどを中心に、やや小ぶりながらも拡張移転や増床の動きも増え始めている。

 

過去1年の主な移転事例における拡張、縮小の件数を見ると、2020年Q4時点では縮小の件数が拡張の3倍だったのに対し、2021年Q3では拡張が縮小の2倍と逆転した(図表1)。

 

とはいえ、拠点の集約や部分解約の動きも引き続き多く、結果として空室率は上昇傾向が続いている。

 

注:既存拠点への集約または面積が確認できないフレキシブルオフィスへの移転などは除く 出所:公開情報ならびに各種報道資料を基にCBREにて作成、2021年Q3
[図表1]移転事例の理由別割合(件数ベース)n=138 注:既存拠点への集約または面積が確認できないフレキシブルオフィスへの移転などは除く
出所:公開情報ならびに各種報道資料を基にCBREにて作成、2021年Q3

 

募集空室率の上昇ペースは鈍化

また、募集空室率※1は2021年Q1で対前期比+1.4ポイント、Q2で同+0.8ポイント、Q3で同+0.6ポイントと、2四半期連続で伸びが鈍化した(図表2)。

※1 募集空室率=即入居可能な空室に加え、1年以内に即入居可能となる空室予定区画、および、1年以内に竣工予定のビルにおける募集区画を足して算出した空室率

 

出所:CBRE,2021年Q3
[図表2]募集空室率(東京23区オールグレード) 出所:CBRE,2021年Q3

 

このことは、解約ペースが落ち着きつつあることを示している。募集空室率と空室率とのギャップは、需給の緩和期は拡大し、逼迫期は縮小する。

 

2021年Q1ではこのギャップは5.0ポイントまで拡大した。2007年以降、このギャップが大きく拡大した時期は以前にも2度ある。

 

1度目は、世界金融危機直後の2009年Q2で5.3ポイントまで拡大した。以降、解約ペースが落ち着いたことなどにより、このギャップは縮小に転じ、やや遅れて空室率の上昇ペースは鈍化した。

 

2度目は2003年に次ぐ大量供給があった2012年で、一時的に新築ビルの募集区画が増えたことにより、同年Q1に6.9ポイントまで拡大した。しかし、その後の景気回復によりこのギャップは縮小、空室率はやや遅れて低下に転じた。

 

そして足元の2021年Q3でもこのギャップは縮小傾向にある。このことは、今後の空室率の上昇ペースは鈍化、または短期的に低下する可能性を示唆している。

 

【5/20 関連セミナー開催】
不動産価値創造企業「レーサム」不動産小口化商品、待望の第2弾商品説明会

シービーアールイー株式会社(CBRE)
リサーチ
アソシエイトディレクター

法律出版社の編集職を経て2005年、生駒シービー・リチャードエリス(株)(現シービーアールイー)入社。事業用不動産の情報誌『OFFICE JAPAN(現『BZ空間誌』)』の編集に携わる。2009年からプロパティマネジメント(PM)部門に異動し、主にオフィスビルのPM実務に従事。2019年よりリサーチに異動し、オフィスビルおよびデータセンターに関する調査業務とレポート執筆に携わる。

著者紹介

連載CBREのリサーチ部門がお届け!~世界の不動産市場の最新情報

※本記事はシービーアールイー株式会社(CBRE)の「不動産マーケットアウトルック 2022」より一部抜粋・再編集したものです。
※本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本文書に基づいて行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧
TOPへ