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経営するアパートに地震でヒビが…オーナーの苦悩
【事例】
Aさんがアパート経営をはじめて3年目に震度5の地震が発生し、アパートの外壁にヒビが入ってしまいました。
住民から「すぐに改修工事をしてほしい」という訴えが出ている、と管理会社から伝えられたAさん。大きな地震が発生する可能性は低いだろうと考えていたため、保険には加入していません。
予定外の修理費用により「ローンの返済が滞ってしまうのではないか」と不安になってしまいました。
アパートオーナーが抱える「3つのリスク」
アパート経営のリスクには大きく分けて以下の3つがあります。
・自然災害リスク
・家賃滞納リスク
・空室リスク
空室や家賃滞納などは管理会社や賃貸保証会社を利用することでリスク回避できますが、いつ発生するかも分からない「自然災害」は、回避することができません。
では、自然災害が起こった際、アパートオーナーはどのように対処すればいいのでしょうか。
自然災害での被害…誰に修繕義務があるのか？
民法第606条では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。つまり、この点から見るに、修繕義務があるのは「賃貸人」であるアパートオーナーということになります。
アパートオーナーには原則、建物を安心して住めるような状態に整えてから入居してもらう、という義務があるのです（※1）。
（※1）例外的な場合として、賃借人が大修繕についても修繕義務を負担する特約を設定した場合は、オーナーは修繕する義務を逃れることができます。
