意外と面倒？「マンションを他人に貸す」ときの手順と注意事項

【関連記事】マンションに「暴力団が使用する」一室…「追い出せなかった」まさかの裁判例【弁護士が解説】

マンションを人に貸して家賃収入をえたい

■専有部分を貸したい

専有部分を貸与するにあたって、標準管理規約第19条では『区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。』と規定されています。

さらに、第2項では、『区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。』と規定されています。

一方、専有部を借りて使用収益する賃借人（占有者）においては、標準管理規約第5条第2項で『占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う』としています。

但し、組合員ではないので、管理費・修繕積立金などの支払いの義務はありません。

区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場合の規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させるための規定の具体的な例として、遵守事項を取り込んだ賃貸借契約書と誓約書の雛型を標準管理規約第19条コメントでは示しています。

このように、賃借人に対して強く規定を設けているのは、賃借人は分譲マンションの管理に関する意識や管理規約について理解し難い環境であることが推測されるので、賃貸契約書で明確にしてなおかつ誓約書を堤出させることで、規約の遵守義務を有効に作用させる狙いあると考えます。

区分所有者は、その専有部を第三者に貸与している間（当該専有部から転出する場合のみならず、転出後さらに転居する場合も含む。）は現に居住する住所、電話番後などの連絡先を管理組合に届け出なければならない旨を規約に定めることも、区分所有者に連絡がつかない場合を未然に回避する観点から有効です。もちろん、長期にわたり不在にする場合も、届出規定を設けることも有効です。

標準管理規約では、総会の招集手続きとして招集通知は管理組合に届出をしたあて先に発するとなっている。あて先が管理組合届出されていない場合は、対象物件内の専有部分の所在地あてに発することになるので注意が必要になります。

専有部の貸与にあたっては、マンションは集合住宅であることを充分に認識したうえで対応することが大切です。

■専有部の模様替え

マンション専有部のリフォームを行うと、工事中の騒音、工事業者の駐車場の問題、工事中の材料搬入による共用部の傷や破損を防止する養生の問題、床材の遮音の問題など、集合住宅として他の住戸や居住者への配慮が必要となります。そのようなことから、専有部は『個人の持ち物』なのですが、標準管理規約では、規約・使用細則を定め管理組合に無断で工事が行われないようにしています。

専有部分のリフォームを行う場合、規約・使用細則を充分確認し理解してから実施することで工事の際はもちろん、工事が完了したあとのトラブルの防止に繋がります。

専有部分のリフォームについて、標準管理規約第17条で下記のように規定されております。