本当なら上手くいくはず…初心者がつい騙される「不動産投資」数字マジック

「入居率100％」をそのまま信じてはいけない

ほかにも不動産投資においては、“数値のマジック”といわれるものが色々とあります。

そのひとつが入居率。アパートやマンションの全部屋数に対しての入居状態にある部屋の割合です。すべて埋まっていれば入居率は100％、「満室経営を実現」というわけです。しかし入居率が高いから賃貸経営がうまくいっているか、といえばそうではないことも珍しくありません。

誰もが「住みたい！」と思い、入居待ちがでるような物件の入居率100％もあれば、なかなか入居者が決まらず、家賃を下げたりフリーレントを数ヵ月つけて、やっとのことで実現した入居率100％も、すべて「入居率100％」です。

一般的に新築物件は1年経つごとに家賃は1％下落するといわれてきました。総務省『借家家賃の経年変化について－消費者物価指数における家賃の品質調整に関する調査研究』では、1年ごとに0.8％ほど下落するとしています。

仮に家賃10万円の新築物件があったとしましょう。0.8％ずつ家賃が下落していったとしたら、10年後の家賃は9万3,776円、20年後の家賃は8万6,539円、30年後には7万9,860円。30年で約2割、家賃は下落してしまう計算です。

もちろん0.8％下落は平均値であり、それよりも大きく家賃を下げざるを得ないというケースもあれば、反対に、周辺環境が変わり利便性が向上、家賃も値上げと、オーナーにとっては嬉しい誤算、というケースもあるでしょう。

とにかく、もし入居率を謳い文句にしている物件があったとしたら、実際の経営状況や家賃の下落率も合わせて確認し、総合的に判断。「質の高い入居率」であれば、健全な賃貸経営が実現する可能性の高い物件といえるでしょう。

【関連記事】

■月20万円もらえるはずが…45歳・サラリーマン「ねんきん定期便」に抱いた違和感。「年金ルール」知らずにそのまま20年…65歳で受け取ることになる年金額に唖然「何かの間違いでは？」

■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】

■親が「総額3,000万円」を子・孫の口座にこっそり貯金…家族も知らないのに「税務署」には“バレる”ワケ【税理士が解説】

【9月2日（水）生配信】
預金中心の人必見！資産の目減りに気づいていますか？
“NISA”を活用したインフレ時代の「資産保全」

富裕層だけが知っている資産防衛術のトレンドをお届け！
＞＞ゴールドオンライン・エクスクルーシブ倶楽部＜＜

ゴールドオンライン・エクスクルーシブ倶楽部が

主催する「資産家」のためのセミナー・イベント

【9月2日（水）開催】
預金中心の人必見！資産の目減りに気づいていますか？
“NISA”を活用したインフレ時代の「資産保全」

【9月5日（土）‐6日（日）開催】
「地主の子はなぜ不動産を継げないのか」
不動産8050問題etc.相続税対策だけでは資産を守れない理由

【9月5日（土）‐6日（日）開催】
＜税理士が検証＞「アメリカ不動産」を活用した資産運用・保全
なぜ今なのか…“高年収層”が投資を始める前に知っておくべきこと

【9月9日（水）開催】
資産規模5億円以上の方こそ知っておきたい
「家族信託」の実践活用術＜第1回／基礎知識＞