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フィリピン不動産投資の対象はコンドミニアムが第一
フィリピンは、多くの新興国と同様、外国人による土地の所有は認められていません。憲法によって、土地を所有できるのは、フィリピン国籍を有する個人、および、フィリピン法人に制限され、フリーホールド（所有権）やリースホールド（借地権）が認められています。
また外国企業や外国人による土地の賃借は、以下の通り認められています。
a.投資目的のみに利用される土地のリース: 最長50年、更新期間は1回限りの25年
b.投資のみを利用目的としない土地のリース:最長25年、更新期間は1回限りの25年
c.公有地については、フィリピン国民に対するリースホールドしか認められていない
さらに民法上、土地に接して建てられる構築物や設備などは不動産の一部と見なされますが、建物の所有権は土地の所有権と切り離すことができるので、実態上別の不動産として扱うことができます。 建物は、外資規制はなく外国人であっても、建物を所有または貸借することができます。
また1966年に制定された「コンドミニアム法」では以下の通り定められています。
コンドミニアムの底地が
●コンドミニアム・ユニット所有者の共同所有：土地と同様の規制
●コンドミニアム・ユニット所有者で構成される別法人（コンドミニアム企業）：外国人や外国法人が所有するユニット数は、コンドミニアム全ユニット数の40%未満でなければならない
●借地：外国人や外国法人のユニット所有に制限はない
つまりフィリピン不動産投資の対象は、コンドミニアムが第一に考えられるということになります。
外資に関する優遇措置もしくは規制
〔外資に関する規制〕
●外国人・外国企業が所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限られる。
●一般に外国投資家には、建物について40%まで保有が認められている。
●上記を回避するためにフィリピン人を名義人に立てたり、フィリピン人を雇ってダミー会社を使ったりするような方法はアンチ・ダミー法で禁止されており無効となる。
●実務的には、土地保有会社を設立して法人に不動産を所有させ、外国人又は外国企業で、その土地保有会社の株式を40％まで保有することができる。
●土地を保有しない製造会社は100％外資で設立可能であることから、前述の土地保有会社から製造会社に土地をリースする方法がある。
●重要な営業資産の譲渡には 3分の2（66％）以上の株主の賛成が必要となるため、外資側が40%の保有があれば、フィリピン側による売却を回避できる。
●外国人に許される長期リース期間のリース料を一括で前払いする代わりに、リース先や売却先の選択権を借主が持つことで、不動産の所有権を得たのとほぼ同様の効果を持とうとするスキームも活用されている。
●外国人投資家は、投資目的のみに利用される土地をリースする場合、共和国法第7652号により、リース期間は最長50年、更新期間は一度限りの25年である。また、外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、大統領令第471号により、リース契約の期間は最長25年、更新期間は一回限りの25年である。
出所：国土交通省『海外建設・不動産市場データベース』
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