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不動産は年々劣化し、賃料も下がっていく・・・
不動産をプラスに転じさせ、かつ持続させていくために重要なことは、長く収益を上げ続けるための仕組みをつくることです。
不動産経営は長く安定的に続けることで収益を上げるビジネスです。バブル期のように不動産価格が上昇するような時期であれば売買で一瞬のうちに巨額の利を得ることもできますが、経済が低迷し不動産価格もさほど上がることが期待できない今の日本において、売買で巨額の利益を上げるのはかなり難しくなってきています。
それを考えると、売買ほど景気とストレートに連動せず、一度入居が決まれば定期的に賃料収入が入る不動産経営は安定的で手堅いビジネスです。
その一方で、不動産経営は長く続けるほどリスクも高まるという特徴のあるビジネスでもあります。それは築年数が経てば経つほど、建物は劣化するため。賃料がもっとも高いのは新築時で、それ以降、経年とともに賃料は下落します。
一般的には築20年、30年ともなると1割、2割家賃が下がることもあり、しかも、空室が生じるとそれを埋めるのが大変な状況にもなってきます。半面、建物の維持にお金がかかるようにもなってきます。建ててから10年以上も経つと各種設備が故障したり、外壁、屋根などの塗り替えなども必要になり、新築時に比べると出費は年々増加傾向になることが予想されます。賃料は下がるのに、出費は増えるのです。
そのため、投資、運用をはじめる時点で競争力の高い物件を建てることに加え、長期的にその物件をどう運用していくかという観点も大切になってきます。具体的な維持管理をどうするかももちろんですが、筆者が重視しているのは、物件単体をどうするかというだけでなく、その所有者である一族の将来を考えて、資産全体のなかでその物件をどうしていくかという観点です。
行き当たりばったりでは資産を失うことに
物件建設後、20年、30年と経っていくと建物が劣化するばかりでなく、所有者にも、そのご家族にも変化が生じていきます。家族構成や事情が変わっていれば、もう一度相続を考える必要も出てくるはずで、取るべき対策も違ってきます。今必要とされている物件やサービスが30年後にもまったく変わらない、ということはないでしょうから、その時代に合わせたソリューションを考える必要も出てくるでしょう。
その意味でこれから不動産を利用して資産維持を考えるのであれば、長期にわたって資産全体から考える視点が非常に重要になってきます。不動産の場合、入居者募集の必要が生じた時のみ不動産会社に委託するというようなやり方をするケースが少なくありませんが、そうした短期的な、目の前の作業を処理するという考え方では、30年後に資産を残すのは難しくなります。
相続は、今目の前にある問題であると同時に、一族の資産にとっては30年後にも、さらには50年後にも2度3度と繰り返し起こる問題です。そうした視点で長期的に考え、そのたびにベストなチョイスができるようにしておかないと、今はとりあえず何とかできたとしても、資産を長く維持することはできません。
