父亡きあと「祖父名義の土地」の存在が判明

筆者の在籍する法律事務所に、不動産に関する悩みを抱えるAさんが相談に見えました。

先月、Aさんの80歳の父親が急病で亡くなり、AさんとAさんの兄の2人で、父の遺産について話合いをしているとのことです。

「父は15年前に母を亡くして以降、ずっとひとり暮らしでしたが、認知症もなく、財産管理もすべて自分で行っていました。そのため、私や兄は父の財産についてよく知りませんでした。ですが、今回詳しく調べてみたところ、30年前に亡くなった祖父名義の土地が残っているのがわかったんです。いったいどうしたらいいんでしょう。それも含め、今回の遺産分割協議で話し合わなければならないのでしょうか。このまま土地の登記を祖父の名義のままにしておいたらどうなりますか？」

じつは最近、このようなご相談が増えているのです。その理由のひとつに、登記法改正の影響が考えられます。

以前は「登記移転をせず放置」でも平気だったが…

そもそもAさんのように、ご先祖の登記をそのままにしているご家族は少なくありません。その背景には、相続とそれ以外の場合（売買など）とで、登記移転の必要性に差があることがあげられます。

土地の売買は他人とのあいだで行われることが多く、その場合はほぼ確実に登記の移転が行われます。なぜなら、登記を移さないと、せっかくお金を払って他人から土地を買ったのに、土地の名義が自分に移ったことを買主が証明できないからです。

しかし、土地を相続する場合は事情が異なります。相続は親族間で起こりますが、よほど仲の悪い親族でない限り、土地の名義人の子孫がそのまま住み続けたところで、だれも文句をいわないからです。そのため、費用をかけてまで登記を移さなくても大きな問題になりません。このように、すぐに登記を移転しなくても不利益が生じにくいということが、登記を移さないケースが頻出する原因だと考えられます。

人口流出と高齢化で「土地登記の問題」が顕在化

しかし、都市部への人口移動や高齢化の進展などにより、地方を中心に土地の所有意識が希薄化し、土地を利用したいというニーズも低下しました。それにより、それまで土地を所有してきた人が、土地を手放したい（売却したい）と考えるようになったのです。上述したように、売買の際には買主へ登記を移転するのが通常ですから、その前提として、売買の時点で売主に登記がないといけません。

ところが、これまで名義変更について意識してこなかった場合、いざ売ろうとしたときに、売主に登記がなく、売主の先代又はそれよりさらに前の先祖が登記を有しているということが判明して困惑する、という事態が多発しているのです。そして、このような状態から売主に登記を移すのは、通常の相続登記よりもかなりの手間がかかってしまうのです。

登記を移すには、その時点での登記名義人の全相続人が参加したうえで「遺産分割協議」を行わなければならないのですが、先代ならまだしも、数代前の登記のままになっているとなると、もはや相続人が何十人にもなっていることが珍しくなく、全員と連絡を取ったり、全員を相手取って裁判手続をしたりするのは、労力的にも金銭的にも、相当な負担がかかります。そのため、断念してしまう方も少なくありませんでした。

また、近年ではしばしば「空き家問題」が取りざたされていますが、行政が地域住民から「荒れ果てた空き家をどうにかしてほしい」と連絡を受けた際、いざ登記を確認してみると、かなり昔の時代の登記のまま放置されてていることが、非常に多いのです。相続人の生存すら不明で、まずは行政が戸籍を調査・相続人の生死を確認するところからやる必要がありました。

苦労して調査を重ね、所有者の死亡が判明しても、その相続人と連絡がつかず、結局、手を尽くしたところで対策がとれず、空き家のまま…という事例もかなり増えてきていました。

この状況が問題視され、令和3年4月、不動産登記に関連するいくつかの法律が改正されたのです。

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