人が住んでいないと相続税が高くなる!「空き家の相続税対策」を税理士が解説 ※画像はイメージです/PIXTA

人が住んでいない空き家が増えています。総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、平成25年の空き家の数は820万戸、住宅総数に占める空き家の割合は13.5%と、いずれも過去最高になっています。空き家が増えていることで、空き家を相続するケースも増えていくことが予想されます。相続税は、人が住んでいない空き家を相続した場合でも課税されます。しかも、家族が住んでいる家を相続する場合に比べて税額は割高になってしまいます。今回は、空き家の相続税対策について解説していきましょう。

人が住んでいない家であっても、相続税はかかる

人が住んでいない家であっても、土地と建物という財産であることに変わりはなく、空き家を相続した人には相続税が課税されます。

 

亡くなった人が生前住んでいた自宅を相続する場合は、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用できます。自宅の土地のうち330㎡までの部分の相続税評価額を80%減額して、相続税を大幅に節税できるメリットがあります。

 

しかし、人が住んでいない家では以下の理由から小規模宅地等の特例は適用できず、相続税評価額を減額することはできません。結果として、家族が住んでいる家を相続する場合に比べて相続税は割高になってしまいます。

 

亡くなった人が空き家として所有していた家

→ 亡くなった人の自宅ではないため適用不可

 

住んでいた人が亡くなったことで空き家になる家

→ 誰も住んでいなければ適用要件を満たさないため適用不可

(ただし、配偶者が相続した場合、または持ち家のない相続人が相続する場合は適用できます)

「人が住んでいない家」の相続税対策

これから、人が住んでいない空き家の相続税対策を4つご紹介します。相続が始まってからではできる対策は限られていて、相続税を負担せざるを得ない場合もありますが、相続した空き家でも売却時に所得控除を受けることができます。この相続した空き家の売却時の所得控除も対策の一つとしてご紹介します。

 

【相続発生前に行う対策】

賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用する(相続の3年以上前)

生前の売却で特例の控除を受ける

 

【相続発生後に行う対策】

空き家に住んで小規模宅地等の特例を受ける

相続した空き家の売却で所得控除を受ける

 

■【相続発生前】賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用する

生前にできる対策として、空き家を賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用することがあげられます。小規模宅地等の特例は亡くなった人が保有していた賃貸物件にも適用でき、相続人が賃貸を継続すれば200㎡までの土地の相続税評価額を50%減額することができます。

 

この対策は生前でなければできません。しかも平成30年4月1日以降は、相続開始までに3年以上賃貸を継続していなければならないという条件が加わりました(※)。亡くなる直前に賃貸に出した場合や、空き家の状態で相続した家を賃貸に出した場合では小規模宅地等の特例は適用できません。

 

※相続開始の3年以上前から事業的規模で賃貸を行っている場合は、3年以内に賃貸を始めた物件についても小規模宅地等の特例が適用できます。

 

■【相続発生前】生前の売却で特例の控除を受ける

空き家を相続して割高な相続税を課税されるぐらいであれば、相続が起きる前に空き家を売却してしまうことも選択肢になります。空き家の相続税対策としてだけでなく、生前に不動産を換金することで相続をスムーズにできるメリットもあります。

 

ただし、相続税評価額が実際の売却価格より低い不動産を現金に換えると相続税が高くなる可能性もあり、税理士によるシミュレーションが欠かせません。また、自身が亡くなることで自宅が空き家になるような場合では、今住んでいる自宅を売却することになり、新たな住まいを確保しなければなりません。

 

今住んでいる自宅を売却する場合

今住んでいる自宅を売却する場合は、売却益に対する所得税を節税することができます。

 

所得税の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、自身が住んでいる自宅を売却したときに譲渡所得(売却益)から3,000万円まで控除することができます。自宅を売却した年の1月1日時点で自宅の所有期間が10年を超えていれば、軽減税率を適用することもできます。

 

 

すでに空き家になっている家を売却する場合

すでに空き家になっている家を売却する場合でも、売却益に対する所得税を節税できる場合があります。以前住んでいた空き家を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却する場合は、3,000万円の特別控除と軽減税率が適用できます。

相続税を専門に取り扱う珍しい税理士事務所。年間1,500件(累計7,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、低価格で質の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行なっている。各種メディアやマスコミから取材実績多数有り(※写真は代表社員 荒巻善宏氏)。

税理士法人チェスター http://chester-tax.com

著者紹介

連載専門の税理士が解説~すぐに役立つ「相続税対策」実践講座

本連載は、税理士法人チェスターが運営する「税理士が教える相続税の知識」内の記事を転載・再編集したものです。

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