コロナ禍、不動産投資の潮流に変化「居住用・事業用」徹底比較

個人投資家による投資用不動産は居住用が中心ですが、店舗や事務所等の事業用物件という選択肢もあることを忘れてはいけません。テレワークの広まりでコンパクトオフィス需要が高まり、ワンルーム並みの価格で購入できる事業用物件も増加傾向です。コロナ禍のいま、居住用と事業用のどちらの投資が有利か検証します。

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ビギナーには「居住用物件投資」のほうが身近だが…

不動産投資は居住用ばかりではなく、事業用(賃貸オフィス等)という選択肢もありますが、投資経験が浅い方の場合、オフィスの賃貸運用は、規模的にも設備的にも、少々ハードルが高く感じられるかもしれません。

 

ビギナーには居住用の方が身近であり、入居者ニーズも分かりやすいでしょう。また、そういった物件を積極的に提案してくる不動産業者もたくさんいるので、勧められるままそちらを選んでしまった方が気楽、ということもあるかもしれません。

 

こうした理由から、不動産投資のスタートはワンルームでもいいでしょう。ですが、ワンルームの賃貸運営が軌道に乗り、再投資(2戸目購入)を考えるときには、ぜひ事業用物件を候補に入れてはいかがでしょうか。

 

賃貸オフィスは30坪(約100㎡)以上のサイズが一般的なので、「大箱で管理が大変そう」と思われがちですが、最近はコロナ禍で拠点事務所を縮小するケースや、2~3人の少人数で独立起業するケースも増えています。

 

そして、今後は10坪前後(約30㎡)のコンパクトオフィスが主流となる兆しが見えています。サイズ感でいえば、広めのワンルーム~1LDKの居住用物件と同じくらいです。1戸目のワンルームで運用ノウハウが体得できていれば、2戸目で賃貸オフィスにチャレンジすることは、それほどむずかしくないはずです。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

「居住用」と「事業用」のメリット・デメリットを比較

ここで、居住用と事業用のメリット・デメリットを比較してみましょう。

 

●入居者の属性

 

居住用は個人契約がほとんどですが、事業用の場合は入居する会社との法人契約になります。個人契約の場合、連帯保証人を付けるとなると遠方に住む両親や親族などと書類のやり取りがあり面倒ですが、法人契約の場合はその会社の代表者(社長)個人名義で連帯保証人になってもらうケースが多いので、契約手続きは比較的スムーズです。

 

●契約期間

 

居住用の場合、新規入居後初めての契約更新前(概ね2年弱)に退去するケースが少なくありません。進学のために上京した大学生は2年目に初回更新はしますが、2回目の更新時は卒業目前です。就職すればより勤務先に近い街へ引っ越して行ってしまうでしょう。

 

それにくらべると、事業用オフィスの入居者は一度入居したら長く居続けてくれます。なぜなら、頻繁に事務所を移転する会社は顧客からの信用を得られないからです。会社にとって所在地は「看板」です。地に根を下ろした「安定企業」というイメージを持ってもらうためには、その地で長く操業を続ける必要があります。

 

こういった理由から、事業用の入居者は居住用とくらべて契約期間が長くなる傾向にあるのです。

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本記事は、「ライフプランnavi」に掲載されたコラムを転載・再編集したものです。

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