中古不動産の問題箇所を探し出す「インスペクション」の重要性

中古住宅の購入を考えているが、瑕疵が気になる…

不動産広告などに「インスペクション（または、ホームインスペクション）」という言葉があるのを見かけたことはありませんか？　これは、中古住宅の欠陥・劣化（＝瑕疵）について建築の専門家が行う調査のことをいいます。

中古住宅を購入する際、壁のひび割れや雨漏りなどの瑕疵がないか気になるものです。そんな買主の懸念を購入前に解消できるよう、中古住宅売買時のインスペクションに関するルールが定められているのです。

（※写真はイメージです／PIXTA）

「インスペクション」ではどんな調査が行われる？

中古住宅の品質は、新築段階での設備や性能の違い、居住者（所有者または賃借人）の維持・管理方法、経年劣化により異なるため、その評価は複雑です。中古住宅であっても、数千万円から数億円の高額売買になりますから、物件の品質を具体的に把握したいと考えるのは当然です。そういった買主の要望により、2018年から「既存住宅インスペクション」が導入されることになりました。

▼日本における「インスペクション」

日本国内におけるインスペクションの認知度はまだ低いですが、アメリカをはじめとする諸外国では、十数年前から売買時のインスペクション実施が一般的になっています。とはいえ、国によって調査項目や検査技術のレベルはまちまちで、世界的な統一基準はありません。

国土交通省では、日本流のインスペクションを「建物状況調査」または「既存住宅状況調査」と呼び、当該調査を行う建築の専門家を「既存住宅状況調査技術者」と命名しています。既存住宅状況調査技術者は建築士資格保有者であり、かつ国土交通大臣の登録を受けた講習を修了していなければならず、このフローによって日本ならではの高い技術水準がキープされていくものと思われます。

これまでの中古住宅売買における現況報告は「雨漏りは見当たらなかった」「ひび割れなどの破損は発見できなかった」といった不動産仲介業者による目視程度でしたが、ここに既存住宅状況調査技術者のインスペクションが加わり、買主の不安や疑問が劇的に解消されることになりました。

▼日本ならではのインスペクション＝「建物状況調査」とは

国交省の資料によると、「建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査」とされています。

調査の方法は、「現場で足場等を組むことなく、歩行その他の通常の手段により移動できる範囲」で、一戸建て住宅では「小屋裏や床下については、小屋裏点検口や床下点検口から目視可能な範囲」、共同住宅では「専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲」とされており、基本的には目視・非破壊で行うこととされています。

同じ「目視」でも、専門知識を持たない売主や不動産仲介業者が行うより、国認定の専門家が行った方が精度はぐっと高まりますし、床や天井を打ち抜かずに行う非破壊調査なので、建物がダメージを受ける心配もありません。