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新築か、中古か（家賃 vs. 修繕費）
新築か中古か、どちらがいいかは、投資スタイルと自分のリスク許容量によっても異なってくるでしょう。最近の傾向として、新築を買うよりも、中古物件を割安で手に入れて、賢くリフォームやリノベーションをして収益を上げる方法が好まれる風潮にあるようです。キャピタルゲインよりも、キャッシュフローを求めるサラリーマン投資家が多いことも影響しているかもしれません。
●新築は修繕の手間がないが、家賃が落ちやすい
まず、新築の大きな特徴として、購入してから10年ぐらいはほとんど修繕費がかからないという点が挙げられます。これは最大のメリットです。
しかし、家賃が落ちやすいというデメリットもあります。たとえば、新築のワンルームを家賃10万円で貸し出したとします。入居者が一度退去したら「新築」と表記できないことから、同じ家賃ではなかなか入居者がつかず、家賃が9万円になってしまったというケースがあります。その他、新築は購入価格が相場より割高なことから利回りが低い点が挙げられます。
●中古の場合は家賃が安定しているが、修繕費が予測できないことも
中古の場合、新築よりも利回りは高く、収益性は高いと言えます。それは物件価格が新築に比べ割安になっていることと、家賃が安定しているためです。築20年ぐらいになると、家賃の変動はそれほどなく、安定性があります。
また、これまでの賃貸経営の中で蓄積されてきたデータを活かすことで、入居者のタイプや推移などがわかるため、投資する側も見通しができるというメリットもあります。
たとえば、これまでの空室率を元に、これからの空室率を予測することもできるでしょうし、入居者の入れ替わりのタイミングはいつが多いのかによって、先手を打つこともできるでしょう。ただ、築年数が経っていればいるほど、いつ、どれだけの修繕が必要になるのかを予測しにくいものです。
古くなりすぎると、融資の審査が厳しくなるというデメリットもあります。なんとか現金を組み合わせて買うことができたとしても、出口戦略にておい難航するケースがあるため、注意が必要ですね。
１棟かワンルームか（攻め or 守り）
投資用物件を扱う不動産会社の立場として、お客様の傾向を見ていると、1棟買いは、収益を生んで稼ぎたい人に向いています。
区分所有のワンルームは、どちらかというと、攻めというよりも守りの資産運用です。なぜなら、区分所有は1棟に比べたら規模が10分の1ぐらいとなり、資産拡大のペースが遅いからです。そのため、収益も生まれにくいわけです。
ワンルームは、入ってくる家賃と出る返済がほとんど変わらないので、収益は生まれにくいのですが、将来的には残るものは残るため、老後の収入や安定を求める人に向いています。不動産投資によって、ライフスタイルそのものを変えていきたいのであれば、やはり1棟買いを目指すのがいいでしょう。
●1棟買いでも、自己資金は区分所有と変わらない
ライフスタイルを変えるなら、または稼ぎたいなら1棟買いがいいと言っても、「ハードルが高い」「お金を用意できるのか」と不安に思う人もいるでしょう。しかし、地方の1棟ものであれば、都心の区分1室と同等の価格で売られているケースもあります。さらに言えば、自己資金をあまり出さずに、購入に至る場合が多いものです。1棟買いは大きな収益得て資産を拡大していくには適しています。
●区分所有「1室だけ」のメリットとデメリット
ワンルームの場合、価格帯が小さく投資リスクが低いですね。また、区分所有権は各1部屋ずつの権利です。建物全体の修繕は管理組合が行ってくれますので修繕リスクも限定されます。
一方で、その1部屋の入居者が退去してしまった場合は収入がゼロになりますので、空室期間をなるべく短くするよう運営しなければなりせん。
ここでポイントとなるのが、目標をどこに見据えるかです。老後の年金程度の資産であればワンルームでいいと思います。億単位の資産を構築したいのであれば1棟買いが適していると言えます。
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