短中期のJリート投資戦略…値動きのアノマリーをどう活かすか

本連載は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。

Jリートのアノマリー(季節性)からみる投資戦略

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

Jリートは不動産投資信託と呼ばれ、好利回りのオルタナティブ(代替)資産として投資家の人気が高い。今回はJリート(東証REIT指数)に着目した投資戦略(季節性)について取り上げる。

 

以下ではJリート(東証REIT指数「配当込み」)のアノマリー(経験則)の一つとしての季節性について見てみたい。データの計測期間は2004年1月~2020年12月末までとしている。

 

東証REIT指数「配当込み」の月間勝率(月間騰落率がプラスの割合で計算)を見ると、1月、4月、11月は60%台、9月、12月が70%台と高い(表1参照)。

 

【表1】東証REIT指数の季節性「月間勝率」

 

またパフォーマンス(平均騰落率)においては12月が3%台と最も高い(図1参照)。

 

【図1】東証REIT指数の季節性「単純平均月間騰落率」

 

一方、月間勝率では5月、6月、8月、10月が40%台と低く、そのなかでも10月の平均騰落率が-1.7%と最低のパフォーマンスとなっていることがわかる。

 

このアノマリーを短・中期の投資戦略に活用するとすれば、10月の調整局面で買い向かい、翌年の5月までに一旦、売却(sell in May)して利益を確保するといった投資手法が考えられよう。

 

今年はFTSEグローバル株式指数シリーズに2021年6月にあと1回組み入れられる良好な需給要因(参考までに6月の組み入れ基準日は18日)があるため、5月から1ヵ月程度ずらして時間分散しながら売り上がりを実施することも投資戦略の一案となろう。

Jリート指数は6月に入って2100ポイント台を回復

その東証REIT指数は、グローバルで見たJリートの割安感や株式指数への組み入れなど良好な需給環境等が評価され、6月に入り、2100ポイント台を回復した。

 

先行きの経済正常化が意識され、セクター動向ではリターンリバーサルの動きから、オフィス、商業施設、ホテルリートなどが上昇を牽引。短期的には国内のワクチン接種の加速や良好な需給を背景に指数の下支えが期待できるとみる。

 

一方、中期的(3ヵ月~6ヵ月)には①NAV(純資産価値)倍率などバリュエーション面で上値余地が低下していることや②良好な需給要因が6月に剥落すること(2020年9月から全4回に渡るFTSEグローバル株式指数シリーズへの組み入れが6月で終了)に加え、③季節性で売りが出やすいこと(6月、7月は10月に次いで平均月間騰落率でマイナスになりやすい傾向があること)などから指数の上値が重くなることも予想される(参照:『6月のJリート市場見通し…過去のNAVから上値余地は限定的か』)。

 

指数構成ウェイトが相対的に高いオフィスリートも徐々に上値の重い展開にシフトすると想定し、「オーバーウェイト」から「ニュートラル(中立)」に引き下げる。

 

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東海東京調査センター
投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット(現SOMPOアセット)などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分(タクティカル・アセットアロケーション)やオルタナティブ投資(ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む)の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号(MA)。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト(CIIA)、日本証券アナリスト協会認定アナリスト(CMA)、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト(MFTA)、CFP、英国王立勅許鑑定士(MRICS)、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟(IFTA)の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ!プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』(2021年)がある。

●オルタナティブ投資戦略(東海東京TV)
https://www.tokaitokyo.co.jp/tv/public/market/global.html

著者紹介

連載東海東京調査センター「オルタナティブ投資戦略取材レポート」

このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。

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