現時点で考えられる「投資リスク」のまとめ

●法整備の問題…あいまいさが残る、意図せず違法行為をしていないか注意を

権利問題の協議や法改正を経て、2015年7月より、条件付きではありますが外国人の購入が許可されることになりました。2017年頃から外国人にも引渡が始まり、比較的順調に住居や賃貸が進んでいます。しかし、引渡から3年以上経過してもなお一部の省を除いて、建物使用権（Pink Book）の許可発行が行われていない状況が続いています（ホーチミン市では、中古転売は一部を除き、開発会社協力のもと転売は可能）。

外国人向けにホテルコンドやリースホールド物件を売り出しているプロジェクトがありますが、法的には外国人が購入できるかどうか明確ではありません。

●税務処理の問題…外国人への対応はとくに厳しい

ベトナムは外国人に対する税務処理がとくに厳しく、賃貸収益の税務申告や物件売価時の税務申告等、期限を超過してからの申告はもちろん、未申告や滞納を行った場合は罰則（刑事罰、資産凍結、海外送金凍結等）があるだけでなく、追徴課税などが科されます。安易に考えることなく、法律を遵守した対応が求められます。

●収益物件の見極め…状況の厳しさは相変わらず、見送る決断も重要に

購入後の収益性については、物件により差がありますが、2015年、2016年の初期の段階で購入した物件の場合、インカムで実質7～10％（コロナ禍では実質5～8％）、キャピタル　は150～200％（コロナ禍では130～150％）で推移しています。しかし、2017年以降に購入した物件は販売価格上昇の影響もあり、インカムで実質3～6％（コロナ禍では3～4％）、キャピタルで120～150％（コロナ禍では100～120％）と、価格が急騰した2017年以降の物件は厳しい状況が続いています。

物件選びはとくに慎重に行う時期だといえるでしょう。筆者は来年までは下がると見ています。今年は慌てず騒がず、じっくりと市場を見極め、中古の転売など相場よりお得な物件を探し、見つけられない場合は無理に購入しないぐらいの感覚でちょうどいいのではと考えています。

●建物のクオリティの見極め…日本と同じ感覚でいると、大損するリスクも

開発会社によって差はありますが、建物の耐久性、建築素材、品質、管理について日本の感覚で考えていると、大きな損失を被ってしまいます。ベトナムにおける建物瑕疵責任は、住宅法で「引渡から60ヵ月（5年）」と定められています。開発会社によって異なりますが、内部設備は引渡から2～3年の期限で定められているものの、実際に瑕疵責任で対応するかは立証が必要であり、外国人自らによる対応は厳しいといえます。

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