ひたすら現金を吸い取るだけ…「古い空家」の処分をどうするか

せっかく立地のいい不動産を相続しても、そのまま放置してしまっては「宝の持ち腐れ」です。固定資産税を納めるだけのマイナス物件にならないよう、できるだけ早い段階での対策が望まれます。相続実務士である曽根惠子氏(株式会社夢相続代表取締役)が、実際に寄せられた相談内容をもとに解説します。

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空地には適用されない「相続税の減免」

親から不動産を相続する予定の方は多いと思いますが、なかでも「空地」には十分な注意が必要です。空地は、持っているだけでは税金がかかるだけでなく、相続税の減額要素もありません。土地は建物を建てて住んだり、貸したりしなければ評価額を下げられず、資産防衛の観点から見て不利なのです。

 

 

アスファルトや砂利敷きに整備した貸し駐車場なら、相続時に貸付用小規模宅地等の特例を適用することができ、面積が200m2までなら50%の評価減を選択することができます。しかし、それ以外には評価を減らすことはできず、固定資産税も下げられません。駐車場は更地なので、空き地と同じ100%評価となってしまい、減額の余地はないのです。

 

「先祖代々の土地だから」という理由だけで、ひたすら固定資産税を納税し続けている方も少なくありませんが、そのような状態を放置せず、活用の道を探るべきだといえます。

空家を解体しても、固定資産税の負担は6倍増

一方、全国的に激増している空家が問題視され、平成27年2月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家対策特措法)が可決されました。老朽化して倒壊しそうな空家や、防犯上の懸念が生じるような空家に、行政が解体命令を出せるようになったのです。

 

そうなると、建物さえあれば土地の固定資産税が6分の1になるという優遇措置が使えなくなり、固定資産税が一挙に6倍へ跳ね上がります。活用していない空家は建物を解体しただけでは固定資産税が6倍になるわけですから、土地の再活用や処分、組み替えまでを真剣に検討する必要があるといえます。

「資産組み換え」で財産の価値を基礎控除範囲に収める

かつては「多くの土地を所有すること=資産形成」とみなされてきましたが、いまは違います。これから考えるべきは、多くの土地を持つことより、保有する不動産を組み替え、評価を下げて固定資産税や相続税を節税しながら、いかに収益を上げるかという点です。

 

資産組み替えのメリットは、売却したお金を原資として賃貸不動産を購入し、借り入れをすることなく、節税効果が出せることです。

 

不動産が多い場合は、資産組み替えをして財産をコンパクトにします。預金が多い場合は、賃貸不動産を購入して評価を下げます。このように財産を組み変えることでバランスを取り、基礎控除の範囲内に収まるように対策を施します。

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株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター 
相続対策専門士

京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。

著書61冊累計53万部、TV・ラジオ出演125回、新聞・雑誌掲載699回、セミナー登壇567回を数える。著書に、『図解でわかる 相続発生後でも間に合う完全節税マニュアル 改訂新版』(幻冬舎メディアコンサルティング)、『図解90分でわかる!相続実務士が解決!財産を減らさない相続対策』(クロスメディア・パブリッシング)、『図解 身内が亡くなった後の手続きがすべてわかる本 2021年版 (別冊ESSE) 』(扶桑社)など多数。

著者紹介

連載相続実務士発!みんなが悩んでいる「相続問題」の実例

本記事は、株式会社夢相続が運営80代するサイトに掲載された相談事例を転載・再編集したものです。

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