都心部に人は戻るのか!?

新型コロナ禍により東京都心部では人の往来が減少した。直接の理由は想定外の感染症としても、リモート化による社会の構造的変化は「ポスト・コロナ」にも続くのではないか。働き方や人事評価の体系、さらには小売業のビジネスモデルが大きく変わり、それは都心部の不動産の評価にも反映されるだろう。そうした影響の顕在化はまだ始まったばかりと言えそうだ。※投資のプロフェッショナルである機関投資家からも評判のピクテ投信投資顧問株式会社、DEEP INSIGHT。本連載では日々のマーケット情報や政治動向を専門家が読み解き、深く分析・解説します。

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Googleのコミュニティ・モビリティ・レポート:新型コロナ禍による人の活動の変化を示す

スマートフォンの位置情報を使ってユーザーの動きを捉えたGoogleの『コミュニティ・モビリティ・レポート』によれば、東京都のビジネス街の場合、昨年4月7日〜5月25日までの1回目の緊急事態の際、人の往来は平時と比べ平均で44.3%減少した(図表1)。

 

期間:2020年3月~2021年3月6日(7日移動平均) 出所:Googleのデータよりピクテ投信投資顧問が作成
[図表1]東京のおける新型コロナ禍以前と比較した人の往来 期間:2020年3月~2021年3月6日(7日移動平均)
出所:Googleのデータよりピクテ投信投資顧問が作成

 

緊急事態解除から2回目の発令前日の今年1月6日、即ちインターバル期間だと同22.8%減だ。週末や祝日、お盆、正月などの季節的な影響があるものの、大まかには緊急事態解除により人出は戻ったが、平時の水準には至らなかったと言うことだろう。

 

2回目の緊急事態が発令された今年1月7日以降、3月6日までだと、ビジネス街の人出は同25.4%減少している。これは、インターバル期間と比べて極端な落ち込みではない。今回の緊急事態は、一定の経済活動、企業活動を維持しつつ、新型コロナの感染抑止を意識していることが伺われる。

 

なお、商業・娯楽地域の場合、1回目の緊急事態が▲54.6%、インターバル期間▲24.5%、2回目の緊急事態▲33.3%、住宅街は1回目の緊急事態期間+22.3%、インターバル期間+10.8%、2回目の緊急事態+13.3%だ。オフィス街や商業・娯楽地域やオフィス街で人の往来が減っている一方、住居の近くでは移動が活発化している。新型コロナ禍により日本社会が大きな影響を受けていることを示す象徴的なデータと言えるのではないか。

“before Corona”と”post Corona”:同じ社会ではない

経済へのインパクトとして、小売、飲食、観光、旅客業などへの新型コロナによる打撃は極めて大きなものがあるだろう。他方、企業活動は維持されており、直接的な影響を受ける業種を除いては、業績が戻りつつあることも見逃せない。つまり、都心部でオフィスへの出勤率が低下しても、働き方の工夫やネットワークインフラへの投資により、企業は事業の維持を図れるノウハウを取得しつつあるのではないか。

 

三鬼商事によれば、東京都心部のオフィス空室率は昨年2月の1.49%を底として上昇に転じ、今年2月は5.24%になった(図表2)。オフィスの解約は告知から6ヵ月〜1年を要することが多いため、昨夏までの解約が足下の数字に現れつつあると見られる。

 

期間:2002年〜2021年1月 出所:三鬼商事の統計よりピクテ投信投資顧問が作成
[図表2]都心オフィスの空室率と賃料 期間:2002年〜2021年1月
出所:三鬼商事の統計よりピクテ投信投資顧問が作成

 

リモート化は通勤時間を削減し、オフィス賃貸料や通勤手当を抑制することで、生産性の向上に資する面がある。また、今回の経験により、人事管理や社員教育の難しさ、コミュニケーションギャップなどリモート化の限界も浮き彫りになった。

 

新型コロナを通じ、リモート化、オンライン化に関する壮大な社会実験が行われたわけだ。働き方や商習慣は大きな変化を迫られ、都心のオフィスや商業施設など不動産の需要が元通りに戻ることは考え難い。それは、中長期的に不動産価格にも反映されるのではないか。“post Corona”は、”before Corona”と同じ社会ではないだろう。

 

 

※当レポートの閲覧に当たっては【ご注意】をご参照ください(見当たらない場合は関連記事『都心部に人は戻るのか!?』を参照)。

 

(2021年3月12日)

 

市川 眞一

ピクテ投信投資顧問株式会社 シニア・フェロー

 

 

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ピクテ投信投資顧問株式会社 シニア・フェロー

日系証券の系列投信会社でファンドマネージャーなどを経て、1994年以降、フランス系、スイス系2つの証券にてストラテジスト。この間、内閣官房構造改革特区評価委員、規制・制度改革推進委員会委員、行政刷新会議事業仕分け評価者など公職を多数歴任。
著書に『政策論争のデタラメ』、『中国のジレンマ 日米のリスク』(いずれも新潮社)、『あなたはアベノミクスで幸せになれるか?』(日本経済新聞出版社)など。
2011年6月よりテレビ東京『ワールドビジネスサテライト(WBS)』レギュラー・コメンテーター。

著者紹介

ピクテは1805年、スイス、ジュネーブにおいて会社創設以来、一貫して資産運用サービスに従事し、運用サービスに特化したビシネスモデルを展開してまいりました。信用格付ではフィッチ・レーティングスからAA-の格付けを取得しております(2018年5月末現在)。注:上記の格付はピクテ・グループの銀行部門の債務の信用に対するもので、運用部門や運用能力に関するものではありません

1981年、日本経済や株式市場の調査を目的に東京事務所を設立しました。その後、1987年から機関投資家を対象とした資産運用サービス業務を開始、1997年には投資信託業務に参入し、運用資産総額は1.98兆円となっています(2018年12月末現在)。外資系運用機関の大手の一角として、特色ある資産運用サービスをお届けしております。

著者紹介

連載PICTETマーケットレポート・Deep Insight

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