ダラスを本拠とする世界最大(2019年の収益に基づく)の事業用不動産サービス会社、シービーアールイー株式会社(CBRE)。今回は、同社の「ジャパンメジャーレポート - 不動産マーケットアウトルック2021 2021年1月」より一部抜粋し、2020年コロナ禍の「物流施設」の需給を振り返り、地域別の空室率の見通しを解説します。

首都圏は2022年に大量供給も、空室率は低水準で推移

2020年の首都圏のLMT*1マーケットでは、新規供給が2019年、2018年に次いで過去3番目の規模であったものの、2019年と同じく新規需要が供給を上回る勢いが続いた。

 

*1 LMT:大型マルチテナント型物流施設(延床面積:首都圏10,000坪以上)

 

空室率は2020年Q1に過去最低の0.5%を記録して以降Q3まで最低水準が続き、Q4も同水準を維持したまま2020年を終えようとしている。

 

当初は、コロナ禍により経済活動が停滞した影響が、少なからず物流需要にも出るものと予想されていた。しかし、ECの成長の加速や、人手不足などオペレーション上の課題を解決する自動化・IT化ニーズなどが、経済活動のマイナスを上回ったといえるだろう。

 

2020年に竣工した20棟のうち9棟が一棟借りで満床となり、物流会社やeコマース企業による大型の契約が増加していることもその証左であろう。

 

新規供給は、2020年の44万坪に対し、2021年は63万坪、2022年は89万坪と、過去最大を更新する見込みである。しかし、企業は先行して物件を押さえる傾向が強まっており、2021年に竣工する物件ではすでに60%以上の面積でテナントが内定している。

 

そのため、2年続けて大量供給となるものの、需給バランスが大きく崩れることはないと考える。空室率は上昇を予想するものの、2021年Q4に1.2%、2022年Q4では2.8%と、依然として低い水準にとどまるであろう。

 

出所:CBRE、2020年11月
(出所:CBRE、2020年11月)


空室率1%未満というタイトな需給環境を受け、首都圏全体の実質賃料は2020年一年間で3%程度の上昇となる見込み。大量供給を控えて今後の賃料上昇率は若干抑制されるとみられる。

 

とはいえ、空室率の水準自体は依然として低いと予想されるため、上昇基調は続くだろう。2021年から2022年にかけて年平均1.7%で上昇し、2022年Q4時点では4,570円/坪と予想する。

 

出所:CBRE、2020年11月
(出所:CBRE、2020年11月)

 

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