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首都圏は2022年に大量供給も、空室率は低水準で推移
2020年の首都圏のLMT*1マーケットでは、新規供給が2019年、2018年に次いで過去3番目の規模であったものの、2019年と同じく新規需要が供給を上回る勢いが続いた。
＊1 LMT：大型マルチテナント型物流施設（延床面積：首都圏10,000坪以上）
空室率は2020年Q1に過去最低の0.5％を記録して以降Q3まで最低水準が続き、Q4も同水準を維持したまま2020年を終えようとしている。
当初は、コロナ禍により経済活動が停滞した影響が、少なからず物流需要にも出るものと予想されていた。しかし、ECの成長の加速や、人手不足などオペレーション上の課題を解決する自動化・IT化ニーズなどが、経済活動のマイナスを上回ったといえるだろう。
2020年に竣工した20棟のうち9棟が一棟借りで満床となり、物流会社やeコマース企業による大型の契約が増加していることもその証左であろう。
新規供給は、2020年の44万坪に対し、2021年は63万坪、2022年は89万坪と、過去最大を更新する見込みである。しかし、企業は先行して物件を押さえる傾向が強まっており、2021年に竣工する物件ではすでに60％以上の面積でテナントが内定している。
そのため、2年続けて大量供給となるものの、需給バランスが大きく崩れることはないと考える。空室率は上昇を予想するものの、2021年Q4に1.2％、2022年Q4では2.8％と、依然として低い水準にとどまるであろう。
空室率1％未満というタイトな需給環境を受け、首都圏全体の実質賃料は2020年一年間で3％程度の上昇となる見込み。大量供給を控えて今後の賃料上昇率は若干抑制されるとみられる。
とはいえ、空室率の水準自体は依然として低いと予想されるため、上昇基調は続くだろう。2021年から2022年にかけて年平均1.7％で上昇し、2022年Q4時点では4,570円／坪と予想する。
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