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月々のローン負担の減額で経営改善の資金を捻出する
いくら市場調査をして賃貸経営の赤字の原因が分かっても、先立つものがなければ対策の講じようがありません。すでに赤字に陥ってしまっている場合の第一の処方箋は、ローンの負担軽減策です。金融機関との交渉で金利の引き下げや返済期間の延長などの対応策をとれば、毎月の返済額が大幅に減額され、資金繰りに余裕ができます。
しかし、余裕ができたからといって「これで安心」と思わないでください。大切なのはそれからです。金利引き下げ、返済期間の延長などはあくまでも手段であって、目的はそれによって得られる余裕を活かして賃貸住宅に再投資することです。リフォームで設備や仕様を改めて入居者を確保しやすくするのです。そうすれば、賃貸住宅経営の内容は飛躍的に改善されます。
それまでは、老朽化、入居者の減少、家賃の低下といった状況にもかかわらず、資金難で何も手を打てないためにさらに老朽化が進んで空室率が上昇――といった負のスパイラルだったのが、資金繰り難が解消された結果、リフォームを実施することによって入居者を確保できるようになり、さらなる改善によって賃料のアップにつなげることができます。負のスパイラルから一転してプラスの好循環が始まるのです。
金融機関との交渉による返済負担軽減の方法について
オーナーの皆さんのなかには、銀行といえば、天気のいいときに傘を差しかけ、天気が悪くなると取り上げる、そんなふうに思い込んでおられる方が多いようです。そうした体質が強いのは事実ですが、しかし、それもこちらの対応しだいです。
現在の天気は悪くても、今後天気が回復する確実な見込みがあれば、傘を持たせてくれるものなのです。問題は、その先行きの天気の改善見込みを担当者に明確に伝えることができるかどうかという点にかかってきます。適切な資料などの説得材料によって担当者を納得させることができれば、条件変更などを実行するための稟議書を作成してくれるはずです。説得力のある稟議書ができれば、支店長や本部の決裁を得て、こちらの希望に対応してくれるようになるものです。
私自身、祖父から賃貸住宅の経営を引き継いだときにまず着手したのが、この銀行との交渉でした。何しろ平均7万円だった家賃が半分の3万5000円まで下がっていたのですから、抜本的な対策を打たないことには事態は改善されません。しかし、対策を打とうにも原資がありません。その対策を打つための資金を捻出するために、まずは銀行との交渉が不可欠だったのです。
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