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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】

アメリカは、不動産においては「不自由の国」!?

日本の皆さんは、アメリカと言えば「自由競争、自由経済の国」というイメージをお持
ちだと思いますが、こと不動産開発に関してはまったく事情が異なり、多くの州、多くの
都市で、日本よりも厳しい規制があります。

まず、州内で人口が密集しているエリアの多くには、マスタープランが定められており、
マスタープランに従って、どこの地区にどういった建物（集合住宅、戸建住宅、大型商業
施設、小規模商店、工業施設、倉庫等々）を建てていいのかが定められています。また、
一定の面積の中に、どれだけの住宅を建てていいといった、区画規制もあります。

つまり「このエリアでは、何軒くらいの新築住宅を供給しよう」ということが、あらか
じめ決められている場合が多いのです（なお、マスタープランは必ず制定されているわけ
ではなく、存在しないエリアもあります）。

したがって、「いい空き地があるから、ここを買って住宅を建てよう」と思っても、まずマスタープランに合っていなければ不可能です。

日本では重宝される「住宅街のコンビニ」は…

住宅街でも、その外れにコンビニがあったら便利だろうと日本の皆さんなら思うでしょう。アメリカでは、住宅地としてゾーニングされたエリアにコンビニをつくることなどは、普通は認められません（これは、アメリカのコンビニが日本のコンビニのように便利ではなく、またあまりいいイメージを持たれていないこともありますが）。

ただし、最初から住宅と商業施設の混合エリアとして計画されている場合もあります。

また、ゾーニングに適合していたとしても、一定の面積に対して何戸建てるのか、どう
いう人（所得階層など）が住む家を建てるのか、どんな家（タウンハウスなのか、シング
ルファミリーハウスなのか、何階建てなのか）を建てるのか、各戸の土地面積はどれくら
いで、建物面積はどれくらいか、各戸はどれだけ離れているのか、その他膨大な計画要素
を、すべて市と打ち合わせしながら決めなければなりません。

打ち合わせと言っても、単なる書類上の計画ではなく、実際に設計士に作ってもらったレイアウトを基にしてプランを作っていくのです。デベロッパーが行う大規模な開発といったことになると、コストも時間も非常にかかるのです。

新築住宅における建設への許認可のハードルが非常に高いことが、アメリカで新築住宅の供給が大きく増えない主な理由です。このような行政の規制により、アメリカでは新築住宅の供給が少なく、中古住宅の流通が多くなっています。