「西武新宿線・上井草」格差解消で有力な投資エリアになる？

都内平均より、かなりリーズナブルな中古マンション

■上井草の人口構造

国勢調査を中心に、上井草エリアの人口構造をみていきます。

「上井草」のある杉並区の人口は55万人弱、また隣接する練馬区は71万人強。世代別でみると、杉並区では15〜64歳の労働生産人口が23区平均より若干高く、練馬区では15歳未満の若年層が多くなっています。上井草エリアでは練馬区に近い傾向にあり、15歳未満の割合は23区平均を2ポイント近く上回っています（図表1）。

［図表1］「上井草」周辺の人口動態 出所：平成27年「国勢調査」より

世帯の状況をみていくと、杉並区の単身者世帯比率は23区平均を5ポイント以上も上回る56％強。一方で練馬区は41％強と、23区平均を9ポイント近く下回ります。杉並区を横断する中央線沿線は単身者層に強く支持されているため、区全体の傾向としても単身者からの支持が色濃く表れています。一方で練馬区はファミリー層に支持されている地域だといえます。上井草周辺に絞っていくと、ここでも練馬区に近い傾向にあり。単身者比率は23区平均を5ポイントほど下回ります。一方で単身高齢者比率も杉並区平均ほど高くありません。上井草周辺はファミリー層からの支持が厚いエリアです（図表2）。

［図表2］「上井草」周辺の世帯の状況 出所：平成27年「国勢調査」より

持ち家率をみていくと、単身者比率の高い杉並区のほうが賃貸率は優勢です。人口、世帯の状況が練馬区の傾向にある上井草周辺ですが、持ち家率の傾向は杉並区寄り。23区平均を上回る56％強となっています（図表3）。また5年定着率は50％強。2人の1は定着志向にある地域です（図表4）。

［図表3］「上井草」周辺の持ち家率 出所：平成27年「国勢調査」より

［図表4］「上井草」周辺の5年定着率 出所：平成27年「国勢調査」より

■不動産マーケットの状況

上井草エリアの家賃相場をみていきます。駅徒歩10分の1Kの平均家賃は6.30万円、11分を超えると5.50万円と、20代会社員でも適正家賃内で居住可能な水準です。駅距離による家賃下落率は87％。杉並区平均と比べて、駅距離の影響をうけやすい地域だといえます（図表5）。

［図表5］「上井草」駅周辺の1K平均家賃 出所：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合
会調べ（9月23日時点）

次に中古マンションの取引価格をみていくと、上井草周辺の1平米当たりの取引価格は58万円強と、東京都平均と比べても大変リーズナブルなエリアだといえます（図表6）。過去5年の中古マンションの取引件数をみていくと、四半期平均で2件程度。2016年第2四半期、2019年第2四半期に5件の取引がありましたが、ゼロを記録している期もありました。活発な取引があるとは言い難い地域です（図表7）。

［図表6］「上井草」周辺の中古マンションの取引金額 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

［図表7］「上井草」周辺における、中古マンションの取引数の推移 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成