「西武新宿線・上井草」格差解消で有力な投資エリアになる?

人口減少の局面になり、厳しさが増す不動産投資。今後、どこが投資エリアとして有望なのでしょうか。不動産投資には欠かせない要素である「人口」や「不動産取引の現状」などをもとに検討していきます。今回紹介するのは、杉並区「上井草」。

整備遅れる西武新宿線…挽回はなるか?

「上井草」は東京都杉並区の北部に位置する、西武新宿線の駅です。杉並区と練馬区の区境近くに位置し、北口出て北西方面へ、また南口出て南西方面へ、それぞれ5分ほど行けば練馬区になります。

 

西武新宿線の実質のターミナル駅である「高田馬場」から20分ほど。停車するのは各駅停車のみで、通勤時間帯のピークには10本/時ほどの電車が利用できます。

 

駅周辺は杉並区、練馬区ともに生活拠点と位置づけられ、駅北・南口双方に「上井草商店街」、駅北口を出て千川通り(都道439号)を超えた路地に「下石神井商店街」と、地元密着型の商店街と閑静な住宅街が広がります。

 

また『機動戦士ガンダム』で有名なアニメ制作会社「サンライズ」が近いことから、商店街のシャッターにガンダムが描かれたり、駅前にガンダムのモニュメントが置かれたりと、ガンダム推しで地域活性化が進められています。

 

西武新宿線は、起点となる「西武新宿」がJR等の乗り入れる「新宿」から離れていること、山手線に接続する主力路線でありながら他路線と相互運転しない少数派であること、西武鉄道のもうひとつの主力路線である池袋線よりも整備などの面で見劣りすることなどから、何かと不便だと揶揄される路線です。

 

そんな西武新宿線では現在「中井」~「野方」で連続立体交差事業が進められています。開かずの踏切が解消されたり、駅前広場が整備されたりと、地域に与えるインパクトは相当なものです。

 

さらに東京都は「野方」~「井荻」~「東伏見」を連続立体交差事業の新規事業化区間に位置付けています。上井草周辺でもまちづくり協議会がまちづくり構想をまとめるなど、事業化を見据えた検討が加速しています。まだまだ先は不透明ですが、朝夕の交通渋滞、防災面で不安の残る高密集な駅周辺など、さまざまな課題が一気に解決する可能性があります。

 

線路で街が分断されている/PIXTA
線路で街が分断されている/PIXTA

 

■他路線と直通運転がない…だからこその、メリットも

「上井草」から「高田馬場」は20分、「西武新宿」は23分。JR山手線との接続など、何かと便利なのは「高田馬場」。山手線に乗り換えて「新宿」や「渋谷」、「池袋」、「品川」などに主要エリアにアクセスできるほか、東京メトロ東西線に乗り換えれば、都心方面にもリーチできます。

 

しかし他路線への直通運転がない点は、やはり西武新宿線のネガティブ要素。一方で、混雑率や遅延率が低いという長所もあります。

 

またバス便でJR中央線「阿佐ヶ谷」や「荻窪」、西武鉄道池袋線「大泉学園」などにもリーチできるのもポイントです。

 

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連載データから街の未来図を紐解く…不動産投資エリア考察

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