コロナ禍のベトナム不動産…「損しない売却手法」をプロが伝授

ベトナムではコロナ対策が奏功しているとはいえ、やはり影響は免れられません。そんななか、ベトナム不動産を保有する日本人から売却の相談を受けることが増えています。売却を焦り、安易に交渉・手続きを進めると、思わぬところで足を取られかねないため、十分な注意が必要です。本記事では、現地で不動産ビジネスを展開する筆者が、ベトナム不動産市場の最新動向とともに、外国人権利物件を売却する際の注意点を解説します。

抑制は奏功するも、観光業・不動産業への影響は必至

ベトナムでは政府の新型コロナ対策が功を奏し、7月25日までは感染者415人、死者ゼロ人が続いたほか、市中感染も99日間ゼロが続いていましたが、その後、416人目の感染者が中部ダナンの病院にて確認されました。

 

政府は市中への感染者拡大を視野に入れ、ダナン市及び感染の疑いがある周辺の省の社会的隔離を実施しました。第2波としての政府の対応は迅速でしたが、すでに市中には感染が広がっており、わずか1ヵ月強の8月31日時点で感染者数は625人増え、1040人となっています。また、死者は0人から33人となりました。感染者1040人のうち695人が回復済みであり、ここ数日は感染者0の日もあり、第2波を抑え込みつつある状況です(ベトナム保健所資料より)。

 

ベトナムでは、世界的に見ても第1波の感染をうまく抑制していました。油断したわけではないと思いますが、市民生活が通常に戻り、条件付きで海外からの渡航者も受入初めていた矢先の事態であり、今後はベトナム政府もより慎重に対応することが予想されます。外国からの入国が制限されれば、観光業含め不動産業もさらなる影響を受けるでしょう。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
ホーチミンの風景(※PIXTA)

新築物件より、値ごろ感のある中古物件の取引が増加

コロナ禍における現在のベトナム、ホーチミンの不動産状況とこの状況下での不動産投資について、最新動向を見ていきましょう。

 

現在の不動産市場について、ベトナムのニュースサイト「Tuoi Tre Online」に掲載された情報によれば、ベトナム建設省発表のハノイ市とホーチミン市における2020年1-3月期の住宅市場レポートによると、新型コロナウイルスの影響により、取引件数は大幅に落ち込んだ一方、供給数の減少もあって販売価格は小幅に上昇。2大都市の住宅取引件数は前年末に比べハノイ市で62%、ホーチミン市は45%減少しました。

 

同じく、ベトナム建設省が全国の54の州と都市のデータを要約した2020年4~6月の不動産市場に関するレポートでは、新築住宅の供給減を背景に、新型コロナウイルス感染の影響が続くなかでも取引価格は下落せず、ほぼ横ばいとなっています。2020年6月末までの新規認可のプロジェクト数は325件(戸数:7万300軒)、建設中のプロジェクト数は1425件(戸数:24万6780軒)、そのうち完成したプロジェクト数は73件(戸数:8900軒)でした。

 

ハノイ市では16の不動産開発プロジェクトがあり、7408戸の住宅が販売され、今年の第1四半期との比較では21.3%減少しました。同様に、ホーチミン市では8のプロジェクトがあり、3950戸の住宅が販売されました。ホーチミン市は今年の第1四半期の数値データがまだ出ていないため、参考までに2019年の第1四半期と比較してみると、約40%の減少となっています。

 

これらの傾向から、コロナ前の2019年度の新規住宅供給数も、法律の厳粛化や土地の高騰の影響で前年より減少傾向にあったこと、新型コロナの影響を受けて、デベロッパー側も市場を見ながらの対応を行っていることが読み取れます。

 

実際の市場では、2020年4月21日に執筆した記事『新型コロナ抑制に先んじるベトナム政府…不動産業界への影響は』でも記述したとおり、外国人の入国制限が続いており、外国人向けの観光業や不動産業は大きなダメージを受けています。とくに7月25日からのコロナ第2波の影響は大きく、それまで落ち着いていた国内感染が再び広がったことで、今後さらに状況は悪化していくと予想されています。

 

第2波が始まった7月末からの1ヵ月で、賃貸価格もコロナ前から20%~30%程下落しています。販売価格に関しては建設省のレポートにもあったように、新規では供給数が少ないことからも販売価格の小幅な上昇がみられますが、実際の現場では、銀行の貸し渋り・貸し剥し等もあり、中古物件、権利販売(引渡前の物件)に関してはコロナ前より30%程下落している物件も多くあります。

 

新規物件よりも、値ごろ感のある中古や権利物件などの取引に自ずと流れる傾向となり、新規物件のなかには、売れ残りとして値引きを開始したものも出てきています。

VINA COMPASS Co., Ltd. General Director

沖縄県宮古島生まれ。久留米工業大学を卒業後、トヨタグループ系列の株式会社アイチコーポレーション入社。特殊車両メーカーの営業部門で16年勤務。
2004年、商談で訪れたベトナムホーチミンに魅了され、独立起業、単身にて渡越。 2006年、取引先の製薬会社と合弁で排水処理会社を設立。
国営事業であるホーチミン市病院排水処理事業の入札業者として認証を受け、在籍中235ヶ所の病院排水処理を手掛ける。2012年、合弁会社の株を売却。新たに浄排水処理会社としてSHINY VIETNAM社、不動産・建築会社としてSHINY REAL社を設立。現地企業やベトナム政府事業の実績を活かし、越人コミュニティに入り、浄排水処理事業を手掛ける傍ら、日系大手への環境コンサル支援や、現地最大手の不動産デベロッパー、VINHOMESの日系唯一の販売代理店としてCentral Parkプロジェクトの販売を手掛けた。2018年、SHINY社、合弁解消後、新たに独資でVINA COMPASS社を設立。不動産販売仲介、賃貸仲介、管理運営、内装工事、進出支援コンサル業を手掛ける。特に進出時の事業許可、会社設立時のリスクヘッジ関連を得意としている。

VINA COMPASS社ウェブサイト:http://www.vinacompass.com/

著者紹介

連載ASEAN諸国で最も熱いベトナム――現地から探る不動産投資と事業の可能性

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