「もう目も当てられないくらい最悪」コンサル主催の投資セミナー

「ダメコンサル」を手っ取り早く見抜く質問がある

あとは、コンサルが所有している物件の場所を聞くのも手っ取り早い判断基準になる。もしも都心部にあるビル、商業地に至近のマンションを1棟まるごと持っているようなコンサルなら、プロ業者も認める成功者であり、つき合って学ぶ事もあるだろう。

ただ、場所を聞くとほとんどは郊外の地名しか挙がってこないもの。それは、先に挙げたようなビルやマンションを買えないということだ。

不動産業者もそれはわかっているから、情報すら提供しない。だから質問のようなイベントで紹介することもできないというわけだ。コンサルといっても、プロ業者からすれば素人同然。くり返すが、つき合うべき相手をよく考えていただきたい。

もう一つ、コンサルタントや投資家のグループには、物件の内装や管理会社を共同で発注・委託するということもある。これは一見すると大口取引のようなお得感があるイメージを抱くものだが、はっきり言うとそれほどメリットはない。なぜなら、内装業者にとっても、管理業者にとっても「同一の場所で同一の工期」でない限り、人件費も材料費も変わらないからだ。

だから、所有者側が思い描くような割引はあり得ないというのが実状だ。それでも取りまとめようという理由があるとすれば、リーダー格の人間のキャッシュフローの助けになるというくらいのものだろう。

そんなことをするくらいなら、既存の業者と関係性を強めるべきだ。例えば内装業者なら、既存の管理会社の担当者と仲良くなって、そこから内装業者の交渉に入る。なぜなら、管理会社は何十、何百もの建物を管理しているからだ。

そうなると退去から入居までのメンテナンスも月々一定数は見込めるから、業者としても仕事のスケジュールが立てやすく、受注も安定する。コスト圧縮もできない話ではないだろう。そこも踏まえて、とくにワンルームのようにメンテナンスが比較的頻繁に発生するような建物は管理会社に自分の物件を任せてしまうというのも一つの手だ。

ただし、管理を任せて、リフォーム代やその他に利益を計上する管理会社も多い。見積もり請求は業者と直接契約させてくれて、かつ交渉等は勝手にやってくれる管理会社が理想だ。

あとは、これも基本だが相見積を取ることだ。これによって費用の比較ができるのは当然として、作業内容や業者自体の仕事ぶりがわかるようになる。そうして自分に合う業者を見つけ、長くつき合いを続けることが儲けにつながっていく。