現地に足を運んで確認してみると…？思わぬ事実が判明

実際に足を運んで確認してみると、すぐに広大地として適用できると確信しました。なぜならその土地は傾斜地になっていて、二方の道路の片方が宅地より3mほど高く擁壁（ようへき）となっていたからです。それこそ道路からだと階段でも作らないと入れない状態でしたし、階段を作っても車や自転車などの出入りはできません。つまり、もう片方の道路から入れるように分譲しないと、そちら側にある宅地は価値が大きく下がってしまいますし、開発道路を入れないと不便になることが明らかでした。

その後、この高低差を根拠として広大地の申請を行うと、何の問題もなく承認されます。無事に45％の評価減をすることができました。約1億3000万円の評価額だったのが、広大地補正率によって約7000万円まで下がり、それに伴って相続税額も少なくなりました。

高低差があるというハッキリとした根拠があったことから、このケースでの広大地適用は比較的容易だったと言えます。本来はもっと微妙なケースもたくさんありますので、そういったときにはもっと数多くの情報や根拠を集めて、税務署と相談しながら進めていくこともあります。

【「広大地適用」は、あくまで適切な時価に近づけるための作業】

広大地で勘違いしてはいけないのは、広大地に該当しそうな広い土地だから、頑張って適用させて評価減を狙おうとしているわけではないところです。これはあくまで、相続時の評価を本来の土地の価値に近づけるという作業の一つであり、今後土地をどう運用すれば最も価値が高くなるか、ということを考えた上で利用すべきものです。

そもそも、広大地という制度は初めからあったわけではありません。これが生まれた背景には路線価と市場価格があまりに乖離しているという状況があり、それを補うことが目的でした。

バブル崩壊後、土地の市場価格は急激に下落します。誰も土地を欲しがらなくなり、値段を下げても下げても売れなくなりました。ただ一方で路線価は一気には下がらず、高いままだったので、その頃の相続では市場価格よりも明らかに高い路線価の土地がたくさん存在していました。