観光都市として存在感を高める「小江戸・川越」

川越市が位置するのは、埼玉県の南西部。埼玉県内では、さいたま市、川口市に次ぐ人口規模を誇る。

川越の由来には諸説あるが、最も有力なのが、鎌倉時代に荘園支配がすすんだ際に、この地方を仕切っていた「河越氏」の名前からとった、というもの。江戸時代には川越藩がおかれ、北の防衛の要として重要視された一方で、城下町が整備され、小江戸と呼ばれる商人の町として発展した。

川越といえば蔵の街として知られているが、そのきっかけになったのは1889年。大火で川越の中心街のほとんどが消失し、その後、火事に強い建築として、現在にも残る蔵造りの商家が建てられた。

また川越の発展で欠かせないのが鉄道交通。1895年に、川越鉄道（現在の西武新宿線）1914年に東上鉄道（現在の東武東上線）、1940年に国鉄川越線（現在のJR川越線）が開業し、川越の発展を促した。それにより、1922年に埼玉県としては初の市政が施行された。

そんな川越市の中心にあるのが、東武東上線・JR川越線「川越」駅、西武新宿線「本川越」駅、東武東上線「川越市」駅だ。開業の早い「本川越」駅「川越市」駅は観光地でも有名な旧市街地に近く、かつては市の中心地的存在であったが、「川越」が開業すると、市街地は南へと発展。現在、にぎわいの中心は「川越」駅周辺となっている。

「川越」駅の1日の乗降人数は両社合計で20万人。駅には商業施設として、東武東上線側には「エキア川越」、JR側には「ルミネ川越店」があり、常に多くの買い物客でにぎわっている。

東口出ると、右手に商業施設「川越マイン」、左手に「アトレマルヒロ 川越」があり、アトレマルヒロを抜けてすぐには、全長1200mにも及ぶ川越の中心的商店街「クレアモール」が伸びる。昨年まで屋上遊園地のあったことで知られる「丸広百貨店 川越店」のほか、アパレルショップや飲食店などが建ち並ぶ若者の街で、そのにぎわいは「川越の竹下通り」とたとえられるほど。

クレアモールの先には、大正時代の石造りの建物が残る「大正浪漫夢通り」、さらにその先に蔵造りの街並みとして有名な「一番街」。川越のシンボル「時の鐘」などの観光名所が点在するエリアだ。川越市への観光客は川越氷川祭（川越まつり）の山車行事がユネスコ無形文化遺産に登録されたことも追い風になり、2019年、700万人を超え、海外観光客は40%以上の増加を記録した。

副都心線開業で交通利便性向上、家賃水準も魅力

近年、観光都市としての存在感を強めてきた「川越」だが、不動産投資の観点でみると、どのような街なのだろうか。

まず直近の国勢調査をみてみると（図表1）、川越の人口は35万人強で、人口増加率は埼玉県平均1.0%を上回る2.4%。県下でも安定的に人口が増えているエリアである。人口構造（図表2）は、各世代、さいたま県平均とほぼ同じ。一方、単身者世帯比率（図表3）は、埼玉県平均を3ポイント近く上回る。「川越」〜「池袋」は、平日デイタイムで30分強。東京都心への通勤客も多く、東京のベッドタウンとしても人気のエリアである。そのため現役世代を中心に、単身者世帯の比率が高くなっていると考えられる。

［図表1］川越市の人口動態 出所：平成27年「国勢調査」より

［図表2］川越市の年齢別世帯数割合 出所：平成27年「国勢調査」より

［図表3］川越市の世帯数 出所：平成27年「国勢調査」より

次に住宅事情を見てみよう。賃貸住宅の空き家率をみると（図表4）、県平均を若干上回る6.2%。賃貸物件の建築年の分布をみてみると（図表5）、一番のボリュームゾーンはバブル期の1980年〜1990年代で、市内にある賃貸物件の5分の1を占める。近年では、2006年〜2010年に建てられた物件の割合が県平均を上回っているが、これは2008年、東京メトロ副都心線の開業によるところが大きい。東武東上線との相互運転により、新宿や渋谷、横浜方面へのアクセスが格段に向上したことで、一時的な建築ラッシュがあったからだ。

［図表4］川越市の住宅事情 出所：総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」より

［図表5］川越市における賃貸物件の築年数の分布 出所：総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」より

続いて駅周辺の人口の状況を見ていこう（図表6）。「川越」駅周辺では1世帯当たり平均2.0人と市平均2.4人を下回り、家族世帯が多い川越市のなかで単身者世帯が多いエリアである。

［図表6］「川越」駅周辺の人口動態 出所：平成27年度「国勢調査」より

また直近の中古マンションの取引から、駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみる（図表7）、平均取引価格は2,038万円、1㎡当たりの平均取引価格は34.5万円と、市平均平均の25.7万円を上回る。取引されているマンションの種別（図表8）は、ワンルームや1Kなどの単身者向けが13％程度にとどまる一方で、3DK以上の物件は60％を超える。駅周辺の平均家賃は、1DKで4.9万円、1LDKで6.5万円、2LDKで8.5万円（益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会調べ4月1日時点、各駅より徒歩10分圏内の物件を対象とする）。東京では多くが家族向けになる物件でも、川越では単身者もターゲットになりそうだ。

［図表7］「川越」駅周辺の中古マンションの取引状況 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

［図表8］「川越」駅周辺の中古マンション取引（種別） 出所：国土交通省 「土地情報総合システム」より作成

将来的にも人を引き付ける街だが、その中心は……

都心への通勤圏内のエリアとしても人気の川越だが、国立社会保障・人口問題研究所によると（図表9）によると、川越市では2025年、357,110人をピークに、人口減少期に突入する。しかしそのスピードは緩やかで、2015年の人口を100とすると、2030年は101.2、2040年は98.4という水準だ。近年、東京メトロ副都心線の開業もあり、川越は交通利便性と生活利便性が高い水準で両立する地域として注目を集めている。将来的にも、そのアドバンテージがきいてくるのだろう。

［図表9］川越市の将来推計人口 出所：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）」

一方で、川越市中心地だけに注目すると、違う風景が見えてくる。黄色～橙で10％以上、緑～黄緑0～10％の人口増加率を表し、青系色で人口減少を示すメッシュ分析でみてみると（図表10）、「川越」駅周辺は人口減少を示す青系色で、その外縁部には人口増加を示す暖色系のエリアが点在する。

［図表10］2015年～2040年「川越」エリアの人口増減率 出所：RESASより作成

昨今、中心市街地の駐車場の不足、脆弱な道路網、郊外型のショッピングモールの台頭などで、中心市街地の空洞化が問題となっている都市が多い。川越も、近年、観光地としての人気で中心地は賑わっているが、人口流出の流れは生まれつつある。また都心に通勤する層は交通利便性の高い駅周辺を好むだろうが、それ以外は、わざわざ観光客で混雑する中心地を選ぶ必要はない。

観光客に向けてエリアの魅力を向上させることはもちろん、居住地としての魅力も高めていかなければ、メッシュ分析のような中心市街地の人口減は避けられないだろう。