中古マンションの消費税は「取引様態」で異なる

不動産は金額が大きいため、消費税は高額になります。買主にとって税金は非常に大きな関心事のはずです。建物価格4,000万円のマンションであれば実に400万円もの消費税がかかることになります。実は不動産の購入にかかる消費税の有無は、売主が誰であるかによって異なるため注意しましょう。結論からいうと、「売主が課税事業者」の場合は消費税がかかり、「売主が個人」の場合なら消費税はかかりません。

たとえば新築マンションは、一般的に売主が不動産会社（事業主）となるため、10％の消費税がかかります。一方、中古マンション購入の場合は、売主が事業者と個人どちらなのかは分かりません。前者であれば消費税が課税され、後者であれば消費税を支払う必要はありません。このように書くと「個人間で不動産の売買なんてありえるの？」と感じる人もいるのではないでしょうか。

たしかに個人から直接不動産を購入するケースはまれでしょう。しかし不動産会社の紹介（仲介）を受けて中古マンションを購入する場合、その売主が個人であれば消費税は非課税となります。現状不動産会社が仲介する中古物件の大半は、個人が売主なので実質は「中古物件を仲介で購入する場合は消費税非課税」と考えても良いかもしれません。

数百万円の消費税が非課税となれば買主にとっては大きな負担の軽減となります。不動産情報サイトやチラシの物件情報は法律で表示義務があるため物件の取引様態の記載が必要です。その種類は「売主」「代理」「媒介（仲介）」の3パターン。このうち「売主」とあるのはその情報を出している事業者が売主、つまり消費税がかかるケースです。

一方「代理」や「媒介（仲介）」の場合は、売主が事業者と個人のいずれの可能性もあります。このケースでは、不動産会社に直接確認してみるようにしましょう。

ここまで中古不動産の消費税の有無について述べてきましたが、これはあくまでも「建物」に関しての話です。不動産には建物と土地がありますが土地については、そもそも消費税がかかりません。これは売主が誰であるかは無関係で売主が不動産会社などの事業者であっても土地の場合は消費税がかからず購入できます。

また建売住宅などは「土地・建物セット」で販売されるケースが珍しくありません。この場合、販売価格の総額のうち「建物分がいくら」「土地分がいくら」という内訳が契約書に記載されています。この内訳を必ず確認するようにしてください。当然、建物代の割合が大きければ消費税は高くなり割合が小さければ消費税は低くなります。

消費税、かかる？　かからない？

マンション購入時の「手数料」や「諸費用」は課税対象

マンション購入にかかる費用は、マンションそのものの販売価格だけではありません。付帯するさまざまな手続きや書類の提出などにかかる手数料や諸費用が発生します。そしてこれらの諸費用は消費税の課税対象ですので注意しておきましょう。課税対象となる主な費用を以下に3つ紹介します。

●仲介手数料

不動産仲介会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限は売買価格が400万円を超える場合「売買金額×3％＋6万円＋消費税」と法律で定められています。仮に3,000万円のマンションを仲介で購入し上限額の手数料（3,000万円×3％＋6万円＝96万円）を支払う場合、消費税は96万円×10％と算出され9万6,000円です。

●事務手数料

住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関によって異なり事務手数料がないというところもあります。事務手数料を設定している金融機関は借入金額の2％程度が相場です。借入金額が3,000万円で手数料は2％（60万円）とすると消費税は6万円にもなります。

●登記費用

不動産登記の際には登録免許税や司法書士報酬が発生します。登録免許税には課税されませんが司法書士報酬は消費税の課税対象です。

■引っ越し費用、家具・家電の購入費用

中古マンションの購入に伴う引っ越し費用や入居時に購入する家具・家電代にも当然ながら消費税がかかります。冷蔵庫やエアコン、洗濯機やベッドなど購入費用に対して10％の消費税負担が必要です。消費税10％増税というのは購入検討者にとって決して無視できないものですが、国は増税分に対して「すまい給付金」や住宅ローン減税などさまざまな支援制度を設けています。

これから中古マンションの購入を考えている人は、消費税についても事前にしっかりと確認した上でこれらの制度を上手に活用しながら無理のない資金計画を立てるようにしましょう。