ベトナムの景気好調とは裏腹…2019年のホーチミン不動産市況

今回は2019年ホーチミン不動産市況について総括します。本記事では、現地で不動産ビジネスを展開する筆者が、加速度的に発展するベトナムの現況とともに、ベトナム不動産市場の見通しを解説します。

減速基調のアジア景気の中、ベトナムは好調かつ高成長

これまでの記事でもたびたびご紹介してきましたが、近年のベトナム経済には勢いがあり、アジア各国のなかでも抜きん出ています。

 

しかしながら、アジア全体はどうかといえば、日本総研のレポートにもあるように、2019年の景気は総じて減速基調が続いており、国・地域別では二極化が進展しているとされています(日本総研、「経済・政策レポート」【2020年アジア経済の見通し】)。

 

上記レポートによれば、中国、韓国、香港、インドネシア、マレーシア、タイ、インドに経済減速がみられる一方で、相対的に景気が堅調に推移しているのは、台湾、フィリピン、ベトナムだと記載されています。下記に該当するレポートの文面を引用します。

 

「アジア景気は、2019年後半も総じて減速基調が続いている。もっとも、詳しくみると、国・地域別では二極化している。まず、減速が続いているのが、中国、NIEs(韓国、台湾、香港)のうち韓国、香港、ASEAN5(インドネシア、マレーシア、フィリピン、タイ、ベトナム)のうちインドネシア、マレーシア、タイ、そしてインドである。

 

景気が相対的に堅調に推移しているのが、台湾、フィリピン、ベトナムである。(中略)実際、台湾とベトナムの2019年1~9月期の対米輸出は、ぞれぞれ、同+21.3%、同+34.8%と大幅に増加している。これを受け、2019年7~9月期の台湾の実質GDP成長率は同+2.9%と5四半期ぶりの高い伸びへと加速したほか、ベトナムは同+7.3%と高成長を維持している。他方、フィリピンの場合は事情が異なる。フィリピン景気は、2019年度予算成立の遅延などにより新規公共事業が停止したため、2019年前半に急減速した。その後、フィリピン政府は予算執行の正常化に注力し、2019年7~9月期の実質GDP成長率は同+6.2%と3四半期ぶりに持ち直しへと転じている。」

景気とは裏腹に、外国人投資家にとっては魅力が低い

上述のとおり、アジアのなかでもベトナムは数少ない好調を維持した国ですが、景気が好調なのとは裏腹に、ホーチミン市の不動産市場は停滞傾向です。

 

2018年後半から続く不動産開発規制もあり、新規でのコンドミニアム販売許可が降りづらくなっています。また、許可が出ても売出し物件の数が少ないために価格が高騰し、とくに外国人向けの投資物件は魅力のない物件が増え、投資意欲が削がれる状況になっています。

 

しかし逆に、ベトナム人向けの市場は好調で、コンドミニアムよりも戸建てや土地が人気で、こちらも価格は上昇しています。すでにホーチミンでは中心地周辺まで大幅に高騰しており、1区に隣接しているビンタイン区の戸建は3000ドル/㎡超えも多く、車が入る道路に面する物件になれば、5000ドル/㎡超えも珍しくありません。

 

したがって、ミドル層及びハイミドル層では、中心地近郊の物件の購入が難しい状況にあり、おのずと郊外へと戸建を求める動きが広がっている状況です。

 

ただし、あくまでも好調なのは戸建てと土地に関してのみです。コンドミニアムに至っては、2019年前半は転売目的の購入者が多く、仮契約時期(仮契約後半年以内)に物件価格の10%程の利益を載せ、権利販売を行うベトナム人が多くみられましたが、後半は転売物件も思うように売れず、原価割れでの転売も目立ちました。

 

中古物件の転売に関しても、立地により明暗がはっきり分かれました。7区や2区の駅近以外の物件は原価割れでの売出しも多く、コンドミニアムは受難の年となりました。外国人の権利物件に関しては、数が限定されていることもあり、昨年末からの価格で頭打ちではあるものの、大きく下がることはなく、小幅下落程度で推移しています。

 

はっきりと明暗が分かれたのは賃貸物件も同様です。METRO1号線周辺の物件は大人気で、とくにCentral ParkやMASTERI等を含む2区THAO DEIN地区(METRO1号線中心地より向かって左側別荘地域)は好調を維持し、賃貸価格に関しても昨年より平均11%アップで推移しています。とくにCentral Parkは入居時期を問わず、賃貸価格をアップしても次の入居者がすぐに埋まる状況が続いており、弊社の管理物件もすべて入居中です。

 

以上のように、2019年のホーチミン不動産市場はベトナムの好調な経済の恩恵を受けていますが、政府のコントロールによって新規開発が抑えられ、それによって過度なバブル状態にはなっていません。結果、土地や戸建てを求めてホーチミン周辺へ移動する人々が増えて都市は拡大し、中心地一極集中を避けた政策が実現しています。

 

今後のベトナムがどのように規制を緩和し、どんな都市開発を行って行くのか注目です。

 

VINA COMPASS Co., Ltd. General Director

沖縄県宮古島生まれ。久留米工業大学を卒業後、トヨタグループ系列の株式会社アイチコーポレーション入社。特殊車両メーカーの営業部門で16年勤務。
2004年、商談で訪れたベトナムホーチミンに魅了され、独立起業、単身にて渡越。 2006年、取引先の製薬会社と合弁で排水処理会社を設立。
国営事業であるホーチミン市病院排水処理事業の入札業者として認証を受け、在籍中235ヶ所の病院排水処理を手掛ける。2012年、合弁会社の株を売却。新たに浄排水処理会社としてSHINY VIETNAM社、不動産・建築会社としてSHINY REAL社を設立。現地企業やベトナム政府事業の実績を活かし、越人コミュニティに入り、浄排水処理事業を手掛ける傍ら、日系大手への環境コンサル支援や、現地最大手の不動産デベロッパー、VINHOMESの日系唯一の販売代理店としてCentral Parkプロジェクトの販売を手掛けた。2018年、SHINY社、合弁解消後、新たに独資でVINA COMPASS社を設立。不動産販売仲介、賃貸仲介、管理運営、内装工事、進出支援コンサル業を手掛ける。特に進出時の事業許可、会社設立時のリスクヘッジ関連を得意としている。

VINA COMPASS社ウェブサイト:http://www.vinacompass.com/

著者紹介

連載ASEAN諸国で最も熱いベトナム――現地から探る不動産投資と事業の可能性

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