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借金嫌いで相続対策なし…あとから節税対策はできる？
依頼者：配偶者の税額軽減で節税した阿部さん（50代男性・会社員）
節税額：2752万円
相続人 「1000坪以上の不動産を手放したくない」
阿部さんの父親は借金がきらいな人で、相続税の節税対策はできていません。相続税が相当かかると覚悟はしていましたが、できるだけ節税して残したいと相談に来られました。
父親の財産は自宅と隣接するアパート、貸家と駐車場を合わせると1000坪以上もありますが、どこも売りたくないというのが阿部さんの希望でした。
また、父親が建てた貸家やアパートは築30年以上経っています。建物が老朽化して修繕費がかかり、家賃滞納する人もあり、苦労が絶えません。貸家が空くごとに解体して駐車場に切り替えていましたが、長年住み続けている人もあり、残る貸家は5棟。敷地の4分の1程度になっていました。
納税できる現金がないことも、阿部さんの気がかりとなっています。
相続コーディネーター 「駐車場の土地を担保に延納する」
貸家とアパートが立つ土地は、三方道路に面しています。ただし、路線価の高い通りには生け垣があり、裏側の通りから出入りしているということなので、低い路線価で評価し、建物ごとに利用区分図を作成して不整形地を作り出し、評価を下げました。
母親には節税対策ができるよう、広い道路に面した300坪の土地を相続してもらうことを考えましたが、全体の半分を超えてしまいます。そこで母親の取得割合が全体の50％になるように調整し、300坪の土地は母親80％、阿部さん20％の共有としました。
●返済のために賃貸住宅を建築
納税は駐車場の土地を担保に延納にしましたが、返済原資のめども必要です。そこで母親の節税対策と延納返済原資確保の両方の目的で賃貸住宅を建てるようにしました。
300坪の土地の2分1に1階店舗、2～5階は住居で1K8戸、1LDK8戸、全室ロフト付きの賃貸住宅を建て、母親の節税対策ができました。毎月の家賃収入が入ることで土地を共有する阿部さんの収入にもなり、延納の返済に充てることができています。
納税後の土地評価をやり直し、更生の請求をした例
依頼者：納税した相続税を取り戻した井上さん（60代男性・不動産賃貸業）
還付額：1504万円
相続人 「適切な申告をしてほしい」
井上さんの父親は、農家の長男として祖父から多くの農地を相続しました。自宅と周辺に農地があり、まとまった土地を所有していましたが、電車が通り、区画整理され、時代とともに土地の面積は減りました。
その代わりに最寄り駅が近くにでき、周辺の住環境が整い、土地の評価は格段に上がりました。バブル経済の頃、自宅だけでも億単位の評価となり、土地を物納するしかないと覚悟はしました。その上、母親が先に亡くなり、困ったことになったと思いましたが、父親が長生きして評価が落ち着きました。亡くなったときは長男の井上さんが中心に手続きをするつもりでしたが、三男が他のきょうだいを自分の味方につけ、ことごとく井上さんのいうことに反論するため、申告手続きは三男に任せることにし、三男の選んだ税理士が相続税の申告をしました。
父親の遺言はありませんでしたが、父親は生前、財産の分け方について話をしており、それぞれに土地を分けることで遺産分割はまとまり、井上さんと父親の養子になっていた妻は土地を売却して納税しました。しかし、土地の評価の説明などがなかったため、申告・納税後、相続の専門家に確認しました。
申告が適切であったかを確認し、更正の請求ができればと考えていましたが、全員の合意を得るのは簡単ではなく、特に申告の窓口になった三男は自己主張が強い性格でもあり、説得するのが難しそうでした。
相続コーディネーター 「評価をし直して更正の請求を行う」
土地の評価を確認すると、自宅と駐車場について、500㎡以上あるにもかかわらず通常の評価で申告していました。現地を確認すると、周辺は住宅地ですので、地積規模の大きな宅地の評価が適用できると判断しました。また、別の畑は、道路に比べると低くなっており、造成費分を減額することができました。
●最初は依頼者だけで還付を受ける
なお、更正の請求については、三男や他のきょうだいの合意を取り付けることができるか不安だということで、井上さん夫婦だけで行いました。無事に還付されましたので、その後、きょうだいにも状況を説明して同様に還付を受けることができました。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
