市場の動きは鈍化、下振れ傾向が目立つ

ホーチミン市の不動産市場は、当局による法的審査の長期化、ベトナム国家銀行による不動産投資への融資制限により、かつての勢いを失いつつあります。もっとも、これまでは踊り場状態でしたが、ここ最近はいよいよ下落傾向が顕著になってきました。

当局による法的審査は依然として進展を見せません。そのようななか、市場の動きは鈍化し、下振れ傾向が目立っています。

ここでは、ベトナムのローカル向けの不動産市場と、外国人向けの不動産市場の動向の比較を通して、今度の業界の動向を探ってみましょう。

同プロジェクトの物件も、ローカル向けの流通が多数

1．ベトナムローカル向け市場（ベトナム人市場）

➀売買物件数

完成前の権利物件の転売が増加しています。最新の情報によると、現在売出し中の大型開発物件だけでも、仮契約の半分近くが短期での転売目的（仮予約から半年未満での転売）とのこと。すでに引き渡された物件も増加し、当方の調査によると昨年の同時期より20%程増加しています。

➁売買価格

既存物件の場合、こちらも当方の調査によるものですが、昨年の同時期より10%程下落しています。物件によっては原価割れの物件もあります。人気の物件においても同様のケースが散見されます。

★事例★

VINHOMEの「CentralPark」の物件で、内装あり、付加価値税10%、修繕費2％込みの場合、平米単価約$2,300/㎡～$3,000/㎡で推移しています。初期売出し価格が約$2,000/㎡だったことをふまえると、内装設備と税費用等を乗せた場合、原価割れに近い物件もあります。

③売買確定までの期間

完成前の権利物件は供給が多く、10%以下の少額の利幅の攻防戦（買手市場気味）が繰り広げられています。既存物件も、価格により異なりますが、以前のような即売は減り、1ヵ月以上決まらない物件も出てきました。

2．外国人向け市場（外国人枠市場）

ご存知の方も多いと思いますが、ベトナムでは外国人が不動産を購入する場合には制限があり、外国人向け販売枠の許可が下りているコンドミニアムであれば棟の30%、同じく許可が下りている戸建てであれば所定区の250戸までは、条件をクリアーした外国人が購入することができます。

①売買物件数

もともと物件数が少なく、売出し数は前年とほぼ変わりません。購入数に比例するところもありますが、韓国人からの売出しが増えています。

➁売買価格

プロジェクトにより異なりますが、もともと物件数が少ないこともあり、価格の落ち込みはさほど見られません。

★事例★

VINHOMEの「CentralPark」の物件で、内装あり、付加価値税10%、修繕費2％込みの場合、平米単価約$3,300/㎡～$4,000/㎡で推移しており、いまのところ、外国人向けの販売許可物件は大きく下がることはないと思われます。ただし、上げ止まり気味ではあります。昨年末から$4,000/㎡を超える取引事例は確認できていません。

➂売買確定までの期間

数が限られているために、人気の物件であれば1週間以内に取引されるケースも多くあります。しかし、不人気の物件は数ヵ月たっても問合せすらない場合もあります。

以上のように、同じプロジェクトの物件であっても、法的制限を鑑みれば当然ではありますが、ローカル向けと外国人向けでは、当然ながら、ローカル向けの物件が多く市場に流通し、売買件数や売買価格、売買確定期間などにも大きな違いがあります。

筆者は、当面はこの状況が続くと見ています。世界情勢等によっては外国人向け物件も大きく値下がりする可能性はありますが、マクロで見れば、ベトナムの経済はまだまだ発展途上です。値を下げたタイミングで購入できれば、その後の経済成長を見守りつつ楽しめる、優良物件になる可能性が大だといえるでしょう。