ホーチミン不動産市場の現況…現地人向け・外国人向け物件比較

ホーチミンの不動産市場は、法規制等が足かせとなり市場が勢いを失い、現在は踊り場から下振れ傾向になっています。そのような状況において、ローカル向けの不動産と外国人向けの不動産の、それぞれの売れ行きや価格推移はどうなっているのでしょうか。現地で不動産ビジネスを展開する著者が、市場動向を解説します。

市場の動きは鈍化、下振れ傾向が目立つ

ホーチミン市の不動産市場は、当局による法的審査の長期化、ベトナム国家銀行による不動産投資への融資制限により、かつての勢いを失いつつあります。もっとも、これまでは踊り場状態でしたが、ここ最近はいよいよ下落傾向が顕著になってきました。

 

当局による法的審査は依然として進展を見せません。そのようななか、市場の動きは鈍化し、下振れ傾向が目立っています。

 

ここでは、ベトナムのローカル向けの不動産市場と、外国人向けの不動産市場の動向の比較を通して、今度の業界の動向を探ってみましょう。

同プロジェクトの物件も、ローカル向けの流通が多数

1.ベトナムローカル向け市場(ベトナム人市場)

 

➀売買物件数

完成前の権利物件の転売が増加しています。最新の情報によると、現在売出し中の大型開発物件だけでも、仮契約の半分近くが短期での転売目的(仮予約から半年未満での転売)とのこと。すでに引き渡された物件も増加し、当方の調査によると昨年の同時期より20%程増加しています。

 

➁売買価格

既存物件の場合、こちらも当方の調査によるものですが、昨年の同時期より10%程下落しています。物件によっては原価割れの物件もあります。人気の物件においても同様のケースが散見されます。

★事例★

VINHOMEの「CentralPark」の物件で、内装あり、付加価値税10%、修繕費2%込みの場合、平米単価約$2,300/㎡~$3,000/㎡で推移しています。初期売出し価格が約$2,000/㎡だったことをふまえると、内装設備と税費用等を乗せた場合、原価割れに近い物件もあります。

 

③売買確定までの期間

完成前の権利物件は供給が多く、10%以下の少額の利幅の攻防戦(買手市場気味)が繰り広げられています。既存物件も、価格により異なりますが、以前のような即売は減り、1ヵ月以上決まらない物件も出てきました。

 

 

2.外国人向け市場(外国人枠市場)

 

ご存知の方も多いと思いますが、ベトナムでは外国人が不動産を購入する場合には制限があり、外国人向け販売枠の許可が下りているコンドミニアムであれば棟の30%、同じく許可が下りている戸建てであれば所定区の250戸までは、条件をクリアーした外国人が購入することができます。

 

①売買物件数

もともと物件数が少なく、売出し数は前年とほぼ変わりません。購入数に比例するところもありますが、韓国人からの売出しが増えています。

 

➁売買価格

プロジェクトにより異なりますが、もともと物件数が少ないこともあり、価格の落ち込みはさほど見られません。

★事例★

VINHOMEの「CentralPark」の物件で、内装あり、付加価値税10%、修繕費2%込みの場合、平米単価約$3,300/㎡~$4,000/㎡で推移しており、いまのところ、外国人向けの販売許可物件は大きく下がることはないと思われます。ただし、上げ止まり気味ではあります。昨年末から$4,000/㎡を超える取引事例は確認できていません。

 

➂売買確定までの期間

数が限られているために、人気の物件であれば1週間以内に取引されるケースも多くあります。しかし、不人気の物件は数ヵ月たっても問合せすらない場合もあります。

 

 

以上のように、同じプロジェクトの物件であっても、法的制限を鑑みれば当然ではありますが、ローカル向けと外国人向けでは、当然ながら、ローカル向けの物件が多く市場に流通し、売買件数や売買価格、売買確定期間などにも大きな違いがあります。

 

筆者は、当面はこの状況が続くと見ています。世界情勢等によっては外国人向け物件も大きく値下がりする可能性はありますが、マクロで見れば、ベトナムの経済はまだまだ発展途上です。値を下げたタイミングで購入できれば、その後の経済成長を見守りつつ楽しめる、優良物件になる可能性が大だといえるでしょう。

 

VINA COMPASS Co., Ltd. General Director

沖縄県宮古島生まれ。久留米工業大学を卒業後、トヨタグループ系列の株式会社アイチコーポレーション入社。特殊車両メーカーの営業部門で16年勤務。
2004年、商談で訪れたベトナムホーチミンに魅了され、独立起業、単身にて渡越。 2006年、取引先の製薬会社と合弁で排水処理会社を設立。
国営事業であるホーチミン市病院排水処理事業の入札業者として認証を受け、在籍中235ヶ所の病院排水処理を手掛ける。2012年、合弁会社の株を売却。新たに浄排水処理会社としてSHINY VIETNAM社、不動産・建築会社としてSHINY REAL社を設立。現地企業やベトナム政府事業の実績を活かし、越人コミュニティに入り、浄排水処理事業を手掛ける傍ら、日系大手への環境コンサル支援や、現地最大手の不動産デベロッパー、VINHOMESの日系唯一の販売代理店としてCentral Parkプロジェクトの販売を手掛けた。2018年、SHINY社、合弁解消後、新たに独資でVINA COMPASS社を設立。不動産販売仲介、賃貸仲介、管理運営、内装工事、進出支援コンサル業を手掛ける。特に進出時の事業許可、会社設立時のリスクヘッジ関連を得意としている。

VINA COMPASS社ウェブサイト:http://www.vinacompass.com/

著者紹介

連載ASEAN諸国で最も熱いベトナム――現地から探る不動産投資と事業の可能性

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