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気軽に開業可能だが、「営業日数の上限」は180日まで
・民泊新法（住宅宿泊事業法）
2018年6月、ついに民泊の法律が施行されました。
民泊に関する新しい法律であるため「民泊新法」と呼ばれていますが、正式には「住宅宿泊事業法」と言います。事業者の適正な運営を推進し、宿泊需要に的確に対応し、観光客の来訪や滞在を促進することで、日本経済の発展に寄与することを目指して作られた法律です。
民泊事業者は都道府県知事（保健所設置市はその首長）に対して届け出をすることで、旅館業法の許認可がなくても民泊運営をすることが可能です。つまり、こちらも先述の特区民泊と同じく、旅館業の許認可を取得するのに比べてハードルが低い制度であるということです。
民泊新法は、オンラインでの届け出でも営業を開始できるというのがメリットですが、デメリットは、年間の営業日数に上限が定められていることです。
1年間の営業日数の上限は180日までです。1年は365日あるわけですが、そのうちの約半分である180日しか営業できません。残り分の日数は、閉鎖しなければいけないのです。賃貸で借りて運営しているとすれば、年間のうち180日分に関しては収益化できますが、残りの185日に関しては収益化できないどころか賃料が発生して、マイナスになってしまいます。
ただし、カウントの仕方として180日は「営業日数」であり、営業してない日は含まれません。よくいただく質問で「半年しか営業できないのですか？」と聞かれますが、そうではありません。実際にゲストが泊まった日を足し上げていった合計が180日までということです。例えば、稼働率が50％の場合は1年中営業できます。
注意点は、民泊新法上で日数のカウントのルールが、4月1日の正午から翌年4月1日の正午までだということです。営業を始めた日から起算して180日ではありません。全国の全施設共通で、毎年4月1日の正午に180日制限がリセットされます。4月1日まで数日しか営業していなくても、上限の180日営業していても同じです。
ちょっとしたワザとして、このルールを逆算し、10月1日から営業を開始するという方法があります。最初の半年間営業した後、180日制限を待たずに4月1日になるため、通年営業できます。ただし、これは初年度だけのことです。翌年の4月1日から180日カウントした後はストップしなければなりません。
それから、部屋のドアには、標識を貼る必要があります。おうちとベッドとランプのイラストです。これは保健所から提供されます。
［民泊新法のポイント］
・年間の営業日数の上限は180日まで
・1泊からでも予約を受け入れできる
・届け出制である（許可制ではない）
・申請がオンラインで完結する
・用途地域が住居専用地域でも営業できる（旅館業は不可）
メリットは、マンションの1室でも営業できる点や、低コストで開業できる点ですが、やはり営業日数の制限がデメリットです。少額の予算でチャレンジしたい方は、まずこれからトライしてみるのもいいでしょう。
外見上はホテルでも法律上「旅館」になっている⁉
・旅館業法
「旅館業法」は、70年前（1948年）にできた、古くからある法律です。
旅館業法では旅館業のことを「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義しています。ここでいう「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされており、旅館業を経営する場合は、旅館業法に基づく営業許可を受けなければならないこととされています。
旅館業法の中には、
・ホテル
・旅館
・簡易宿所
・下宿
という四つの種類があり、法律ができてから70年間続いてきました。
例えば、皆さんがどこかに泊まる際も、「ホテルに泊まる？」「旅館に泊まる？」という選択肢がありますよね。
では、その宿泊施設がホテルなのか、旅館なのか、一体何を基準に判断しているのでしょうか。
建物の外観でしょうか？ なんとなく大きい建物だからホテルで……、なんとなく着物のおかみさんがいるのは旅館で……、というようなイメージでしょうか？ キャベツとレタスが別の野菜であるように、別の種類だという理由があるはずです。
その答えは、「どういった許認可で営業しているか」。つまり、法律上でどれにあたるのかで決まるのです。外観のイメージだけで「これはホテルだ」と思っていても、正確には旅館だったりします。
旅行客とすればどちらでもいい話なのですが、ただ、事業者としては明確な違いがあるわけで、その基準に基づいて、遵守すべき事柄が変わってきます。要件には細かい違いがあるのです。
不動産を所有していて、そこを活用して宿泊施設を始めようとするオーナーが、なぜホテル開業を選んだのか、もしくは旅館開業を選んだのか。「ホテルを開業したかったが旅館で妥協した」という話も出てくるわけです。
具体的に説明しましょう。
旅館業法には「最低客室数」という基準があり、ホテルの許可ならば、1棟の中に最低でも客室数が10室以上ある必要があり、旅館の許可ならば最低5室以上でいいという決まりです。そのため、大きなビルならホテルにできますが、小さい不動産の場合は室数が足りないので旅館にしかできないという内容だったのです。
「では、壁を作って部屋を細かく区切り、室数を増やせばいいのでは？」という声も聞こえてきそうですが、それもダメです。「1客室あたりの最低床面積」が決められています。ホテルの場合は1客室あたり最低9㎡以上、旅館の場合は最低7㎡以上必要です。
よって、客室数も多く必要、かつ、1室あたりも広くないといけないというのがホテルの要件です。そのほか、フロントやロビー等の条件もあり、相当大きな建物でない限りはホテル開業をするのは難しいのです。
「〇〇ホテル」という名前で営業しているホテルも、ホテルという名称は実は名ばかりで、許認可の上では「旅館」であるという事象が、全国にはたくさんあります。新宿や渋谷の一等地で昔から営業している〇〇ホテルも、「調べてみると実は旅館だった」ということがよくあります。
さらに、物件の構造について、旅館の場合は和式の構造であること、ホテルの場合は洋室の構造であることなど、高いリノベーション代を払わなくては変えられない要件が定められています。
ちなみに、「簡易宿所」の場合はその最低客室数が「1室」から開業可能なので、一般の方にも再現性が高いため、拙書『買わない不動産投資ドル箱宿泊所』（みらいパブリッシング）では、その投資手法を詳しくお伝えしました。
建物の中に、5室、10室もあるような1棟ビルを持っている人は多くはないでしょうが、1室だけでよければ戸建てなども含まれるため、取り組みやすいのです。
