大家から「家賃の値上げ」の申し立て… どう対応すべきか?

賃貸住まいの場合、ある日突然大家から家賃値上げの通告が……そんな場面に遭遇した人もいるのではないでしょうか。本記事では、新百合ヶ丘総合法律事務所代表の中山隆弘弁護士に、建物賃貸借契約における賃料の増額(減額)請求について解説していただきます。

賃料(家賃)の増額/減額の請求ができるケースは?

建物の賃料は、建物賃貸借契約という当事者の合意によって定められるものですので、当事者は、その合意した額に拘束されるのが原則です。

 

もっとも、建物賃貸借契約は長期間に及ぶ契約なので、その途中で、社会経済事情等の変化により、公平の観点から賃料の額を変更すべき事態になることも想定されます。

 

そこで借地借家法は、次のような場合に、賃料の増額/減額を請求できるとしています。

 

(借地借家法32条1項)

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 

すなわち、

 

1.土地建物に対する租税その他の負担の増減

2.土地建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動

3.近傍同種の建物の借賃との比較

 

によって、賃料の額が不相当となったときは、賃料の額の変更を請求できるということがわかります(なお、上記3種類の要件はあくまで例示であり、実務ではこれら以外の要件も考慮要素とされています)。

賃料(家賃)の増額/減額請求はどう行う?

賃料の増額/減額請求は、まずは相手方に対する意思表示によって行います(逆にいえば、当事者による請求があってはじめて効力が生じるということになります)。これは、いつ意思表示をしたかを後に残しておくため、配達証明付の内容証明郵便で行うのが通常です。

 

その後、当事者で話し合いをし、話し合いによっても合意ができなかった場合、請求当事者は、裁判所に「調停」を申し立てることになります。

 

そして、調停が不成立になった場合、請求当事者は、裁判所に「訴訟」を提起することになります。

 

※このように、賃料の増額/減額請求については、訴訟提起の前に、裁判所に調停の申立てをしなければならないとされています(いわゆる「調停前置主義」。民事調停法24条の2)。

 

以上のことから、実務では、以下が一般的な流れになっています。

 

1.内容証明郵便等により賃料の増額/減額請求を通知

2.話し合いがつかない場合には「調停」を申し立てる

3.「調停」が成立しない場合には「訴訟」を提起する

 

上記の通り、賃料の増額/減額請求がなされ、当事者においてその額について合意ができない場合、最終的には裁判所が客観的に相当な額の賃料(相当賃料)を決めることになります。

 

その場合、裁判所は、不動産鑑定評価基準の継続賃料を求める考え方(差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法)を参考にしつつ、具体的事実関係に即して、総合的な判断の結果、相当賃料を決めていきます。

 

また、鑑定人を選任し、その結果作成された鑑定評価書によって判断を行なうこともあります。

賃料(家賃)増額/減額請求後の賃料の支払い

増額/減額請求後、当事者の話し合いによっても合意ができない場合、最終的に裁判所が判断をするまでの間の賃料の取扱いについても、借地借家法が明示しています。

 

(借地借家法32条2項)

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

(借地借家法32条3項)

建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

すなわち、賃貸人(建物を貸す人)から「増額」請求があった場合でも、賃借人(建物を借りる人)は、自ら相当と考える賃料を支払っていればよく(これで賃借人は賃料未払等の責任は負わなくなります)、その後、裁判によって決められた額の方がそれより高ければ、その不足額とそれについての年1割の利息の支払義務を負うことになります。

 

また、賃借人から「減額」請求があった場合でも、賃貸人は、自ら相当と考える賃料を請求でき(賃借人がちゃんとこの金額を払わないと解除事由となりえます)、その後、裁判によって決められた額の方がそれより低ければ、その貰いすぎた額とそれについての年1割の利息の支払義務を負うことになります。

 

 まとめ 

実務上、賃料の増額/減額請求をめぐっては、当事者間に感情的な対立が発生することが多いものです。

 

しかしながら、賃料の増額/減額については、その請求や対応方法に関して法律によって正規の方法が用意されています。そのため賃料の増額/減額請求をする側も受ける側も、それらの方法に基づいて、冷静に淡々と対処していくことが重要となります。

 

新百合ヶ丘総合法律事務所 代表弁護士

慶應義塾大学法学部法律学科卒業。一橋大学大学院法学研究科法務専攻修了(法務博士[専門職])後、新司法試験に全国最年少合格。最高裁判所司法研修所司法修習生を経て、横浜弁護士会(現:神奈川県弁護士会)に弁護士登録。

神奈川県川崎市内の法律事務所にて実務経験を積んだ後、2013年に独立し、新百合ヶ丘法律事務所(現:新百合ヶ丘総合法律事務所)を開設。

常時相当数の一般民事事件・家事事件を扱っており、特に不動産案件・相続案件については数多くの実績を有する。

著者紹介

連載専門家が伝授する「不動産投資にまつわる契約・手続き」ガイド

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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