所有する不動産を「自分が代表取締役の会社」に売却するには?

不動産を複数所有しどんどん規模が大きくなった際に、オーナーから「個人名義で所有している不動産を、自分の会社へ売却するので名義変更したい」という依頼を受けます。はたして、個人名義の不動産を自分の会社に売却するためには、どのような手続きが必要なのでしょうか。法律事務所に所属し、不動産関連の案件に多く携わっている司法書士・木宮瑛子氏が解説します。

会社法で規制される「利益相反取引」に該当する

実は不動産オーナーと自身が代表取締役の会社間の不動産売買は、利益相反取引にあたります。下記の例をみてみましょう。

 

不動産オーナーAが、自身が代表取締役を務める甲株式会社に所有不動産を売りたい
不動産オーナーAが、自身が代表取締役を務める甲株式会社に所有不動産を売りたい

 

取締役(代表取締役Aさん)が契約の当事者として(Aさん個人所有の不動産)、会社(甲株式会社)と取引(売買契約)をする行為は、「直接取引」といって会社法で規制されています。

 

取締役が会社の利益を犠牲にして、自分個人の利益を図ること(利益相反)を防止する趣旨で設けられている規制です。つまり、このようにオーナーと自分が代表取締役の会社間の不動産売買は、利益相反取引にあたるのです。なお、Aさんが代表取締役ではなく、平の取締役であったとしても、会社と取締役との取引となりますから、規制の対象となっています。

 

また上記は会社が株式会社の事例でしたが、会社が特例有限会社や合同会社であっても同様に制限対象となります。

 

ちなみに、会社が売主で個人が買主と逆の立場であっても、規制の対象となっています。

客観的・合理的な価額での売買とするためには?

では、取引ができるよう会社はどのように対処すればいいのでしょうか? まず、法人税法上、法人は時価で取引を行なうことが大前提となっています。

 

通常、第三者との売買であれば、当事者間で合意した価額が時価だと考えられますが、前出の例の場合、通常より低い価額が売買金額に設定される可能性があります。客観的・合理的な価額で売買する必要があるため、税理士に事前に相談してみてください。

 

客観的価格での不動産を売買することを決定したら、甲株式会社が、取締役会がある(=取締役会設置会社)か、取締役会がない(=取締役会を置かない会社)かによって、取るべき措置に分かれます。

 

取締役会設置会社の場合、取締役会でこの売買契約を承認してもらいます。その際、ポイントが2点あります。

 

ポイント①「不動産の特定+売買の価額+相手方」を明確に

具体的には、取締役会に売買契約書を提示して、承認を受けることが多いでしょう。売買契約において重要な事実を取締役会に開示したことを、取締役会議事録に記録します。

 

ポイント② 特別利害関係人が決議に参加しないこと

不動産の所有者Aが売主なので、取締役Aはこの売買契約について特別な利害がある取締役です。従って、Aは売買契約を承認する決議に参加できません。取締役A以外の取締役B、Cの過半数の賛成が必要なので(原則、甲株式会社の定款において、取締役会の定足数や決議要件について、別段の定めがある場合は、それに従います)、Aを除いて、B、C両方の賛成があったことを取締役会議事録に記録します。

 

また、通常の取締役会では、代表取締役であるAが取締役会の議長を務めている会社であっても、議長は、BかCに務めてもらいましょう(甲株式会社の定款において、取締役会の議長について、別段の定めがある場合はそれに従います)。

 

次に取締役会を置かない会社である場合、株主総会でこの売買契約を承認してもらいます。株主総会も取締役と同様、「不動産の特定+売買の価額+相手方」を明確にすることがポイントです。

 

具体的には、株主総会に売買契約書を提示して、承認を受けることが多いでしょう。売買契約において重要な事実を株主に開示したこと株主総会議事録に記録します。

 

世の中には、株主1人だけの会社さんも多数あります。たとえば甲株式会社の株主はAだけとした場合、AがAの資産を好きなように名義変更するのだから、利益相反ではないと思われがちです。

 

しかし、登記の申請を受け付ける法務局にしてみれば、甲株式会社の株主がAだけということはわかりません。つまり利益相反取引にあたるかどうかは、形式的に判断し、株主総会議事録の作成で判断するのです。

申請に向けて「オーナー」と「会社」が準備する書類

上記のような流れを踏み、取締役会または株主総会で承認を受けたとしたら、そのことを証明するため、以下の書類を用意します。

 

(1)取締役会で承認を受けたとき

 

① 取締役会議事録を作成して、出席した役員が記名押印する

・議事録作成者:代表取締役A(法人の法務局届出印)

・議長:取締役B(個人の実印)

・取締役C(個人の実印)

・監査役D(個人の実印)

 

取締役会議事録に、売買契約書が別添引用されているときは、忘れずに売買契約書の写しをホチキス留めして、議事録作成者の印鑑で契印(いわゆる割印)します。

 

また、例外として、監査役が取締役会に出席する義務のない会社は、監査役の記名押印は不要となります。監査役が取締役会に参加する義務のある会社かない会社かは、定款に定められているので、定款の定めを確認しましょう。

 

② 印鑑証明書

取締役会に出席された役員全員の印鑑証明書を用意する必要があります。この印鑑証明書は、有効期限の定めはありません。

 

・代表取締役A:会社の印鑑証明書

・取締役B:個人の印鑑証明書

・取締役C:個人の印鑑証明書

・監査役D:個人の印鑑証明書

 

③ 会社の登記事項証明書

会社の登記簿謄本を用意します。ただし、代表者事項証明書では足りませんので、全部事項証明書を用意してください。

 

(2)株主総会で承認を受けたとき

 

① 株主総会議事録を作成して、議事録作成者が記名押印する

議事録作成者が記名押印します(甲株式会社の定款で、株主総会議事録について別段の定めがある場合は、それに従います)。

 

・議事録作成者:代表取締役A(法人の法務局届出印)

 

株主総会議事録に、売買契約書が別添引用されているときは、忘れずに売買契約書の写しをホチキス留めして、議事録作成者の印鑑で契印(いわゆる割印)します。

 

② 印鑑証明書

代表取締役Aの会社の印鑑証明書を用意する必要があります。この印鑑証明書に有効期限の定めはありません。

 

③ 会社の登記事項証明書

会社の登記簿謄本を用意します。ただし、代表者事項証明書では足りませんので、全部事項証明書を用意してください。

 

(3)売主のAが準備する書類

売主Aは、以下2点を用意します。登記の申請書類には、印鑑証明書の印鑑を押印します。

 

・売買の対象の不動産の登記識別情報/登記済証(いわゆる権利書)

・個人の実印の印鑑証明書(法務局に提出する日から3ヶ月以内に発行されたもの)

を用意します。登記の申請書類には、印鑑証明書の印鑑を押印します。

 

 まとめ 

オーナーと自身の会社間の不動産売買は、通常の第三者との売買の登記申請とは違った手続き、書類が必要となります。面倒に感じたら、いつもお世話になっている士業の先生に相談するといいでしょう。

 

 

ベリーベスト法律事務所 大阪オフィス
 司法書士(大阪府司法書士会 大阪支部)

大学において生活文化学を学んだ後、大手旅行会社に就職。その後、現在のベリーべスト法律事務所にパラリーガルとして入所。そこで、志の高い弁護士の先生方の姿を目の当たりにし、パラリーガル業務を通じて、法律事務の楽しさに目覚め、より責任をもって職務したいと、働きながら司法書士試験の勉強を始める。パラリーガルとして働き始めて6年目、司法書士試験に合格し司法書士登録、簡裁訴訟代理の認定を受ける。
金融機関での決済立会い業務と、ベリーベスト法律事務所の弁護士、税理士法人ベリーベストの税理士とタッグを組んだ事業承継における商業登記・不動産登記とを主に多く手がけている。

著者紹介

連載専門家が伝授する「不動産投資にまつわる契約・手続き」ガイド

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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