なぜ「明治神宮前」は都内でもトップクラスの賃料相場なのか?

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、渋谷区・「明治神宮前」駅。

若者から大人まで魅了する、原宿・表参道の中心

「明治神宮前<原宿>」駅は東京のなかでもファッション産業が集積している渋谷区にあります。ちょうど原宿と表参道の間に駅があり、商業地と高級住宅地から構成されています。

 

原宿・表参道といえば東京の流行の発信地。原宿「竹下通り」は若者を中心にショッピングを楽しむ人々で毎日のように賑わい、表参道方面は洗練された大人な雰囲気の高級ブランド店や表参道ヒルズなどがケヤキ通りに立ち並んでいます。近年ではサブカル的なお店もオープンし、今までとは違う客層も拡大しています。どちらも感性を刺激してくれる魅力的な街並みが形成されています。

 

代々木公園や駅名にもなっている明治神宮も近くにあり、緑地環境が充実しているのも魅力です。明治神宮の境内には約70万m2もの広さを誇る神宮の森が広がっており、10万本もの木々を植樹して造成された人工森を歩くと日々の喧騒から心身ともにリフレッシュすることができます。

 

通りの喧騒とは裏腹に通りから一本入ると落ち着いた環境の住宅街です。表参道東側の神宮前4丁目は物件が多く、穏やかな街並みが広がっています。フレンチやイタリアン、カフェなどが点在しており、静かな住環境のアクセントになっています。

 

都心の最先端の商業地と落ち着いた住環境の両方を手に入れられる「明治神宮前」は、東京に住む人なら一度は憧れる街として不動の人気を得ています。

 

写真左より、高級ブランドが多数入居する表参道ヒルズ/駅舎の改築と駅前のIKEA出店の工事が行われている原宿駅/表参道のけやき並木
写真左より、高級ブランドが多数入居する表参道ヒルズ/駅舎の改築と駅前のIKEA出店の工事が行われている原宿駅/表参道のけやき並木

 

徒歩圏内に複数路線…都内のありとあらゆるところへ行ける

 

[図表1]小田急線、JR常磐線にも乗り入れる東京メトロ千代田線で、神奈川、千葉方面にも好アクセス
[図表1]小田急線、JR常磐線にも乗り入れる東京メトロ千代田線で、神奈川、千葉方面にも好アクセス

 

「明治神宮前<原宿>」駅は東京メトロ副都心線と千代田線を利用することができます。駅名に<原宿>と入っているようにJR山手線「原宿」駅の至近で、乗り換え駅としても案内をされています。その他にも徒歩圏内に半蔵門線・銀座線「表参道」駅、住む場所によっては大江戸線「国立競技場」駅も使うことができます。多種多様な路線を使いこなすことができる交通利便性の高い立地です。

 

「池袋」「新宿三丁目」「渋谷」にダイレクトに行ける副都心線は、東急東横線、西武池袋線、東武東上線に乗り入れ、千代田線は「霞ヶ関」など政治の中心地や「大手町」など金融ビジネス街を通ります。徒歩圏内の「原宿」まで出れば都内を一周できるJR山手線が使えます。また、明治通りも近く、休日での自動車での移動にも便利なエリアです。

 

このように、都内の多方面に簡単にアクセスできる「明治神宮前」は、居住環境と利便性の両方を兼ね備えています。

築年が経っても賃料が落ちにくいエリア

■「明治神宮前」駅周辺の賃貸市場

「明治神宮前」駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較(図表2)です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、明治神宮前は4,617円/m2。原宿・明治神宮前エリアは人気が高く、都内でもトップクラスの賃料相場。築年が経っても賃料が落ちにくいことが「築年別平均賃料の分布図」からも読み取ることができます。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、明治神宮前駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の29,955と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の2,215円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の294円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の4,436円ずつ値上がることがわかります。面積の影響が非常に高く、面積を重視する人が多いことが伺えます。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から明治神宮前駅の賃貸市場の傾向を分析すると、明治神宮前は「b.築年/d.切片」の影響が小さく、築年による賃料の下落傾向が小さいことがわかります。また、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は非常に高く出ています。市場の賃料の許容量が高い=リノベーションによる賃料の上昇効果が期待できる市場です。

 

[図表2]明治神宮前の賃貸市場分析
[図表2]明治神宮前の賃貸市場分析

 

[図表3]明治神宮前の築年数別平米賃料の分布図  ※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています
[図表3]明治神宮前の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

■明治神宮前の居住者特性

明治神宮前の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに渋谷区の人口のうち単身者世帯の割合(図表4)をみると、東京都全体で約47%、渋谷区で約62%です。明治神宮前の単身者世帯の割合を見てみると56%と単身者世帯の多いエリアです。2010年からの推移を見ると、数としては2,000人弱増加しており、そのうちの6割以上が単身者です。

 

対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると男女ともに20~40代までの割合が高く、特に20代、30代の割合は全国平均よりも非常に高いです。この年代で40%近くを占めており、感度の高い若者が集まる街であることが数値からも読み取れます。

 

[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合
[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表5]地域別男女・年齢構成比
[図表5]地域別男女・年齢構成比

利便性の高さと都市開発で、不動産価値に好影響

■借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる渋谷区

「明治神宮前」駅は副都心の一つ「渋谷区」に位置しており、ターミナル駅の「渋谷」を始め、「原宿」や「代官山」など、ファッション産業の集積している区です。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。「明治神宮前」のある渋谷区を見てみると、供給にあたる借家数は9.4%、空家数は41.3%増加しており、やや供給の多いエリアといえます。

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。渋谷区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

 

人口の推移(図表9)を見てみると、渋谷区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると渋谷区は2020年前まで増加傾向と予測されており、2020年より徐々に減少を始めますが、2035年の段階でも2005年とほぼ同水準と予測されています。

 

明治神宮前においてはその利便性の高さと、開発による市場の活性化が期待でき、中古マンションの価値にもよい影響が期待できます。

 

[図表6]地域別借家数の推移
[図表6]地域別借家数の推移

 

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移
[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表8]地域別住宅着工数の推移

 

[図表9]渋谷区の人口推移
[図表9]渋谷区の人口推移

 

 ◆まとめ 

「明治神宮前<原宿>」駅は東京のなかでもファッション産業が集積している渋谷区にあります。ちょうど原宿と表参道の間に駅があり、商業地と高級住宅地から構成されています。原宿・表参道といえば東京の流行の発信地。感性を刺激してくれるような魅力的な街並みが形成されています。代々木公園や駅名にもなっている明治神宮も近くにあり、緑地環境が充実しているのも魅力です。

 

賃貸市場に目を向けると、都内でもトップクラスの賃料相場と、高いリノベーション需要感度(賃料の幅=標準偏差)があり、リノベーションに向いている市場です。人口も増加傾向があり、2010年から2015年の単身者数の推移を見ると、数としては2,000人弱増加。そのうちの6割以上が単身者です。人口の増加=需要の高まりと考えると、明治神宮前は今後も安定した需要があり、賃貸市場が大きく変動する可能性の少ないエリアと推測できます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

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