米国西海岸の住宅不動産市場にみる米中貿易戦争の盲点とは？

米ロサンゼルスの住宅不動産市場における販売戸数の減少が止まりません。2019年1-3月期は前年同期比26％減少し、前年同期比ベースの減少は4四半期連続となりました。高騰した住宅価格や税制改正が販売戸数低迷の主な要因として挙げられますが、実は中国からの不動産取得額が激減していることも影響しています。

これまで活況を呈してきたロサンゼルスの住宅不動産市場にも陰りが見え始めてきた

米ロサンゼルスの住宅不動産市場における販売戸数は2019年1-3月期1,077戸、前年同期比で26％の減少となり、前年同期比ベースの減少は4四半期連続となりました。

この住宅市場低迷の主な要因は、高騰する住宅価格と税制改正です。ロサンゼルスの年収倍率（住宅価格÷世帯年収）は9.0倍であり、全米平均の4.2倍を大きく超える水準にあります（出所：エクイティ・レジデンシャル）。また、トランプ政権による税制改正によって、州税・地方税（SALT）の所得税や固定資産税等控除の上限設定（最大1万ドル）や、住宅ローンの利子控除における元本上限の引き下げ（100万ドル→75万ドル）があったことも、特に都市部の高額住宅不動産に悪影響を及ぼしたと指摘されています。

［図表1］ロサンゼルスの販売戸数
四半期、期間：2016年1-3月期～2019年1-3月期
出所：ミラー・サミュエル/ダグラス・エリマン・リアル・エステートのデータを基にピクテ投信投資顧問作成

さらに追い討ちをかけたのが中国からの住宅不動産取得額の激減

中国からの米国住宅不動産の取得額（全米）は、2010年から2017年にかけて年率16％のペースで伸びました。特に中国から人気があった地域はロサンゼルスが位置するカリフォルニア州でした。

しかし、2018年以降は中国の資本規制が強化されたことに加え、人民元安や米中貿易戦争が激化したことなどが重なり、中国からの米国住宅不動産の取得額は2018年（2017年4月～2018年3月）で前年比マイナス4.1％、2019年（2018年4月～2019年3月）で同マイナス55.9％と激減しました。このため、特にロサンゼルスの住宅不動産市場は中国の影響をより強く受けたと考えられます。

［図表2］米国住宅不動産の主要国別取得額
年次、期間：2010年4月～2019年3月、単位：10億ドル
※各年の期間は前年4月～翌年3月まで。「中国」は香港、台湾含む
出所：全米リアルター協会（NAR）のデータを基にピクテ投信投資顧問作成

米中貿易戦争の影響は製造業だけにとどまらない

米中貿易戦争による影響は製造業が中心であり、非製造業に対してはさほど影響が無いとの見方が、多少なりともあるかと思います。しかし、カリフォルニア州のように中国からの住宅不動産取得額が激減することで、住宅不動産市場が低迷するだけでなく、建設業の落ち込みや逆資産効果による消費悪化等によって、間接的に景気が下振れするリスクがあることは抑えておく必要があると思います。

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［図表3］州別住宅不動産取得割合（中国）
期間：2018年4月～2019年3月

記載された銘柄はあくまでも参考として紹介したものであり、その銘柄・企業の売買を推奨するものではありません。

当レポートの閲覧に当たっては【ご注意】をご参照ください（見当たらない場合は関連記事『米国西海岸の住宅不動産市場にみる米中貿易戦争の盲点とは？』を参照）。

（2019年7月19日）

田中 純平

ピクテ投信投資顧問株式会社
運用・商品本部 投資戦略部 ストラテジスト

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