東急池上線「池上」駅に不動産投資家が注目するワケ

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、大田区・「池上」駅。

池上本門寺の門前町として栄えた、落ち着いた街並み

「池上」駅は東急池上線の駅で、大田区の行政・商業の中心「蒲田」から2駅に位置しています。都心に近いながら、穏やかで古くからの下町情緒のある落ち着いた街並みが魅力です。

 

池上は日蓮宗の総本山、池上本門寺の門前町として発展してきました。池上線はもともと、池上本門寺への参拝客の輸送を目的に始まった路線であり、現在でも10月のお会式(おえしき)という大きな大法会(お祭り)の際には臨時ダイヤが運行されています。普段は落ち着いた街並みですが、お会式当日となると人で賑わい、盛大なお祭りが営まれます。

 

駅前には日常生活に必要なスーパーや飲食店のほか、下町らしい青果店や酒店などが軒を連ねています。また、本門寺通りは門前町らしく煎餅や葛餅などを売る和菓子店があり、赤い毛氈を敷いた縁台も見られます。こうした地元に根付いたお店から、池上が古くから愛されてきた町であることが伺えます。駅から離れたところは戸建てや低層住宅の並ぶ住宅街が醸成されており、今も昔も変わらない風景を残しています。治安もよく、女性も安心して暮らせるでしょう。

 

帰ってくるとどこかほっとする、そんな安心感をもたらしてくれる町として、若者からお年寄りまで幅広い世代に選ばれています。

 

写真左より、700年の歴史を持つ日蓮宗の大本山「池上本門寺」/古民家を再生して作られたカフェ「蓮月」は、人も物も大切にする池上ならでは/門前町らしい雰囲気の「本門寺通り商店会」
写真左より、700年の歴史を持つ日蓮宗の大本山「池上本門寺」/古民家を再生して作られたカフェ「蓮月」は、人も物も大切にする池上ならでは/門前町らしい雰囲気の「本門寺通り商店会」

 

通勤の行き帰りも快適。都心へのアクセスを便利にする複数の路線網​

[図表1]東急池上線で「五反田」と「蒲田」にアクセス
[図表1]東急池上線で「五反田」と「蒲田」にアクセス

 

「池上」駅は東急池上線が利用可能です。池上線はJR山手線「五反田」駅から、大田区の商業の中心地「蒲田」までを結ぶ路線です。「池上」駅は「蒲田」駅からは2駅約5分、「五反田」駅からは20分程度の場所にあります。

 

蒲田駅からはJR京浜東北線へ乗り継ぐことができます。京浜東北線は埼玉方面から神奈川方面を結ぶ、いわゆる「南北縦貫路線」であり、都心の主要な通勤路線の一つです。また、五反田駅からはJR山手線に乗り継ぐことができ、都内各地への乗り継ぎが非常に便利な立地といえます。

 

駅前にはバスロータリーがあり、西は洗足池と田園調布。東は蒲田や大森、大井町、品川方面へのアクセスも可能です。また、坂道もなく平坦な道のりなので、自転車での移動も視野に入ります。

「家賃の安さ」から、単身者層に人気のエリア

■「池上」駅周辺の賃貸市場

池上駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較(図表2)です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、池上は3,317円/m2です。また、最頻値も2,849円/m2と、繁華街まで2駅ながら賃料相場は安めなエリアです。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、池上駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の57,688円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の336円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の738円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の1,382円ずつ値上がることがわかります。徒歩の影響度合い、面積の影響度合いが低いことから、池上駅の単身向け需要は「賃料の割安さ」を重視する人が多いことが推測されます。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から池上駅の賃貸市場の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、徒歩による賃料下落「a.徒歩/d.切片」、賃料のばらつき(市場の幅)を表す「e.標準偏差/d.切片」ともに23区平均よりも低い水準です。池上はマンションの供給も少なく、市場が古くから形成されてきたこともあり、安定した傾向が見られます。

 

[図表2]池上の賃貸市場分析
[図表2]池上の賃貸市場分析

 

[図表3]池上の築年数別平米賃料の分布図  ※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています
[図表3]池上の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

■池上の居住者特性

「池上」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較(図表4)です。東京都ならびに大田区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約45%、大田区で約48%です。大田区は工業地帯と住宅街という二つの顔を持ち、職住近接エリアであるため、単身者も多いエリアです。「池上」も大田区の商業中心地「蒲田」へのアクセスのしやすさから、単身者割合は50%以上と多い割合です。

 

次に対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると、30代と40代が多く、全体の32%を占めます。東京都との比較では20代の割合が若干多い程度で、東京都比率と同じ傾向が見られます。

 

[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合
[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表5]地域別男女・年齢構成比
[図表5]地域別男女・年齢構成比

2020年から人口減も、駅前再開発で新たな魅力が

■供給・需要、ともに伸びる「大田区」

「池上」駅の所在する大田区は東京23区の最南部に位置しています。埋め立て地や東京湾近くの地域に工場の多いエリアや、都内の高級住宅地として有名な「田園調布」や「山王」など、2つの顔を持っています。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。大田区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に23.2%増加し、空き家数も54.5%増加しています。

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。大田区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

 

人口の推移(図表9)を見てみると、大田区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると太田区の人口は2020年より徐々に減少を始めますが、2035年の段階でも2005年の人口数よりも多いと予測されています。また、池上では2020年完成予定の駅ビル開発が進められています。さらに東急電鉄は近年、池上線のブランディングに熱心で、エリアの魅力が広く発信されています。このような動きは、安定した不動産市場にもよい影響を与えると期待できます。

 

[図表6]地域別借家数の推移
[図表6]地域別借家数の推移

 

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移
[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表8]地域別住宅着工数の推移

 

[図表9]大田区の人口推移
[図表9]大田区の人口推移

 

 ◆まとめ 

「池上」駅は東急池上線の駅で、大田区の行政・商業の中心「蒲田」から2駅に位置しています。都心に近いながら、穏やかで古くからの下町情緒のある落ち着いた街並みが魅力です。

 

池上は日蓮宗の総本山、池上本門寺の門前町として発展してきました。駅前には日常生活に必要なスーパーや飲食店のほか、下町らしい青果店や酒店などが軒を連ねています。また、本門寺通りは門前町らしく煎餅や葛餅を扱う和菓子店があり、赤い毛氈を敷いた縁台も見られます。こうした地元に根付いた店から、池上が古くから愛されてきた町であることが伺えます。

 

不動産市場に目を向けると、築年による賃料下落の影響が小さい、安定した賃貸市場といえます。また、駅ビルの開発計画が進んでおり、2020年に完成予定です。また近年、東急電鉄は池上線のブランディングに熱心で、エリアの魅力向上と活性化により、不動産市場にもよい影響が期待できます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

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