年収1,300万円の商社マンが「新御徒町・1K」に投資した理由

10社の不動産投資会社から提案は、すべて魅力的で…

今回紹介するのは、東京在住のK様。たまたま乗ったタクシーのなかで「不動産投資で相続税対策を」という不動産投資会社の広告を見て、不動産投資に興味を持ち始めたそうです。K様は自分でネットを駆使して情報収集。10社の不動産投資会社から提案を受けたそうです。しかしそれぞれの会社の提案に魅力を感じ、どの物件にしたらいいのか決められないと、筆者に相談しにやってきました。そんなK様がどのように投資物件を選んでいったのか、見ていきましょう。

筆者がK様に不動産投資の目的をたずねたところ、「相続税対策」と「老後資金対策」と答えました。不動産は現金で相続するよりも相続税が安くなるケースが多く、資産を子どもたちに残すことができます。また毎月、安定的な家賃収入があれば、老後の生活はゆとりあるものになります。不動産であれば、相続税対策と老後資金対策のどちらも同時に行えると、K様は考えたのです。そこで、K様の目的を実現させるための最適な不動産を、10社の提案から探っていくことにしました。

物件を「家賃収入」と「将来的な資産価値」で評価

筆者が最初に行ったのは、K様がリタイヤ後の生活で必要となる不足資金と、相続に該当する資産の算出。そのうえで、客観的に10社から提案された物件を評価していきました。

客観的に物件を評価するために使ったのは、筆者独自のAIシミュレーションツール。このAIシミュレーションツールは、大きく2つの軸で物件を評価していきます。

1つは「収益性」。同じようなスペックの物件の家賃推移、エリアの家賃相場推移などのデータを参考に将来的な家賃相場を算出。最も家賃が高く設定できると予測される物件を探っていきます。もう1つの軸は「安全性」。空室や管積の上昇、価値逓減、ファイナンスなどの点から、リスクの低い物件を探っていきます。また不動産は現在の価値が高くても、再開発など様々な要因から、将来的にも資産価値が高いとは限りません。そのような要因を想定したうえで、最も資産価値が高く残ると予測される物件を絞っていきます。

その結果、導き出したのが、以下の物件です。

上記の物件は、周辺の相場家賃に対して適正な家賃設定で、高い入居率が見込めるものでした。周辺の物件と比較して競争力は高く、空室リスクは低いと考えられます。また管理費／修繕費の積立金も適正範囲の金額で設定されている点も、高い入居率が見込める要因でした。さらに、都心かつ最寄り駅以外にも複数路線の駅が利用できる立地に対しても評価は高く、手厚い管理体制で経年に伴う家賃下落リスクも低いと思われました。総合的に考えて、将来的に売却を視野に入れながらも、キャッシュフローが極端に悪化しない限りは、長期で保有することをおすすめできる物件と判断しました。

AIシミュレーションツールの分析も参考に、K様は、最終的に上記の物件を購入しました。この物件はシミュレーション通り、現在、安定的に収益を出しています。初めての不動産投資だったK様ですが、さらに不動産投資の勉強をすすめ、最適なタイミングで物件を買い増し。投資規模の拡大を狙い、より安定したセカンドライフを思い描いています。

 ◆まとめ◆ 

中古マンションの取引数は、年間3万～4万件といわれています。膨大な物件のなかから、自分の投資目的に合ったものを探し出すのは、とても難しいことです。そのためにも、まずは信頼のできる業者と出会うことが重要となります。しかしK様のように、魅力的な物件を多数紹介してもらい選びきれない、というケースも多いようです。

不動産を選定する際に重要なのは、多角的、長期的な視点で物件を捉えるということです。不動産はエリアの再開発、物件の管理状況など様々な要因によって、現在の価値が将来の資産価値とイコールというわけではありません。現状でどれほどの家賃収入が見込めるのか、だけでなく、将来的にどれくらいの資産価値を見込めるのか、という視点も大切にしてください。