年収1500万円のコンサルが、年金不安で一棟マンションに投資

安定的な収入があるうちに、私的年金の仕組みを構築

本記事で紹介するのは、コンサルティング会社にお勤めのY様。一般的な会社員に比べて年収が高く、一見すると不安などないような雰囲気の方です。

初めてお会いしたのは、「今後の日本経済」をテーマにしたセミナー。将来の年金制度の話が聞けるもので、Y様はリタイア後の生活に漠然とした不安を抱え、参加を決めたそうです。話を聞いてみると、Y様にはお子さんが4人おり、この先どれくらい教育費が増えていくだろう、自分たちの老後は大丈夫だろうか、など様々な不安を抱えていることがわかりました。

「安定した収入のある今のうちに、私的年金を得られる仕組みを作りたいと考え、不動産投資の規模拡大を検討しています」とY様。すでに複数の区分マンションを所有していて、安定した不動産経営を実現しているとのこと。一方で、老後の生活への不安が強く、現状の不動産投資だけでは安心できない、という強い思いがありました。

マンション投資には色々なメリットがありますが、その1つが「年金対策」になるということです。現在、老後に夫婦が安定した生活をするためには、月々40万円弱が必要といわれています。しかし公的年金の一般的な受給額は、夫婦で20万円弱です。公的年金だけで、老後の生活を支えるのは難しい状況なのです。

しかも公的年金の財源はひっ迫しており、今後、受給額の削減は避けられないでしょう。Y様が年金生活を送る年齢に達したときに、どのような状況になっているか……とても想像することはできません。だからこそ、早めに公的年金ではまかなえきれない不足分を、どのようにカバーするか、対策を講じる必要があるのです。

将来のライフプランを見据えてマンション投資をスタートさせ、リタイアのタイミングでローンを完済するようにすれば、それ以降は、家賃収入から管理・修繕費などを引いた全額が毎月の手取り収入になり、生活を下支えしてくれるのです。

家賃収入の大きさに注目し、一棟マンションに投資

まずY様が検討したのは、「一棟」か「区分」か。物件情報が掲載されているポータルサイトを見ればわかるとおり、「区分マンション」は物件数が豊富で、一棟の物件よりも当然投資コストは低くなります。東京都心の物件でも、1,000万円程度から購入することが可能です。

物件数が多いということは、流通物件数が多いということ。つまり、売却しやすいというメリットもあります。以上の特徴から「区分マンション」は不動産投資初心者、かつ一般的な収入の会社員でも検討できる不動産投資手法といえます。

「一棟マンション」は、当然、投資金額が高額になります。億単位の投資になるので、一般の会社員ではハードルが高い投資手法だといえそうです。また区分マンションであれば、投資エリアを分散して災害リスクを抑えることが可能ですが、一棟マンションの場合はそうはいきません。修繕や改修が発生した場合、莫大な出費がかかるリスクがあります。

一方、「一棟マンション」の最大のメリットは、その収益力です。投資金額が大きい分、当然月々の家賃収入は大きくなります。また空室リスクは一棟マンションのほうが低いという見方ができます。たとえば、10戸の一棟マンションの場合、1室の空室が出たら90%の稼働率になりますが、1室の区分マンションで空室が出たら、その間、家賃収入はゼロ。ローンの返済に影響が出て、最悪の場合、物件の売却を迫られる可能性があります。

すでに複数の区分マンションを所有し、安定した経営を実現しているY様。不動産規模を拡大する手法として、区分マンションの買増しか、一棟マンションへの投資か、大きく2つの手法がありました。Y様が優先したのは、現状よりも多くの家賃収入が狙える、一棟マンションへの投資でした。

Y様は土地勘があるということもあり、大阪のマンションを購入しました。大阪は2025年に万博を控え、さらに外国人観光客の増大で、不動産市場が活況です。Y様の物件は、大阪のビジネスエリアからのアクセスも良好で、今後も単身者需要が見込めるエリアでした。さらにテナント収入も得られる物件で、安定した不動産経営が期待できるものでした。

 まとめ 

Y様は一棟マンションの家賃収入の一部を、区分マンションの繰上げ返済にあて、早々に所有する区分マンションは無借金の状態にしていくとのこと。安定した収入が得られる仕組み構築という目標に向けて、着々と計画が進行しています。

Y様は、しっかりとした目標を持ち、自身にとって無理のない範囲で投資規模を拡大しました。不動産投資の成功のポイントは、「身の丈に合った投資プラン」です。どれくらいのリスクであれば負うことができるか、きちんと考えたうえで、不動産投資を行ってください。

川越 明日菜

株式会社NewCity　営業部主任