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全米有数の家賃成長を記録しているオークランド
前回に引き続き、サンフランシスコ・ベイエリアにおける住宅事情の現状と、過去の推移を数字で検証してみましょう。
オークランド市はサンフランシスコ湾を挟んでサンフラシスコ・ダウンタウンの対岸にある都市です。1906年サンフランシスコ大地震後、避難地として急速に発展しました。また、全米でも有数の港湾都市となっており、人種も多様化しています。
［図表１］オークランド大都市圏 （単位：千戸）
サンフランシスコ・ダウンタウンまでBARTで15分の位置にあることから、サンフランシスコの住宅高騰を受け、この数年は全米でも有数の家賃成長を記録した街です。
［図表2］サンフランシスコとオークランドの位置関係
［図表3］オークランド市における人種分布図（2013年時点）
SF市内の「古い物件」でも価値が下がらない理由
一方、当該住宅調査によれば、この10年で賃貸物件のメンテナンス不足は改善していますが、サンフランシスコ市内にある築75年超の建物の49%では、基礎・外壁・下水管等でなんらかの問題が起こっています。また、サンノゼ市内にある築35年以内の建物の39%では、屋根・電線・暖房施設・漏水等で問題が生じています。
前回から見てきたように、米国における住宅の特徴として「建物が古い」ということが挙げられますが、これは米国税法上、法定耐用年数が経過していても取得時からゼロスタートで長期間の償却を取らなければならないことに起因するほか、米国では価値が収益還元・取引比較に基づき算出されることから、築年経過による価値下落（戸数の増加による付加価値創造）はなく、平気で100年超で使いまわす経済合理性が働いているものと考えます。
ニューヨーク市住宅公社の2013年の委託調査によれば、彼らが所有する古い賃貸住宅の再開発を検討した際に、大規模改修を行った方が改修費は再開発費用の26%で収まるという検証もあり、再開発をしなかったことは、米国人の住宅に対する考え方がわかる一面と言えましょう。
このように、「建物が古い」マーケットではあるものの日本と違って価値が落ちず、むしろ値上がりしているという現実があります。
小規模アパート以外は大幅な価格上昇を見せる近年のSF
最後に、サンフランシコ市内における過去10年程度の形態ごとの不動産価格推移を見てみましょう。
［図表4］サンフランシスコ市内中間価格推移（単位：千ドル）
※参考数値：サンフランシスコのアパート 当たり売買単価（単位：千ドル）
過去10年間で、小規模アパート以外いずれの種類においても大幅な上昇を経験しました。区分所有・戸建てのボラティリティが大きい一方９戸以上のアパートは、価格面で安定しています。
場所的な面からみると、サンフランシスコ中心部に比べ、サンフランシスコ周辺部の方がきつい下げの傾向にあります。また、シリコンバレー周辺では、特に大手IT企業群の通勤圏内では特に住宅価格の高騰がみられます。ここではやはり経済と不動産の密接な相関があると言えます。
［図表5］シリコンバレーにおける中間住宅価格
ここで気を付けなければならないのは、借家人保護の観点から市町村政府よって規定している「レント・コントロール（家賃値上げ規制）」です。ニューヨーク、ロサンゼルス等、全米大都市で規制導入されていますが、サンフランシスコ・ベイエリアでは、以下の市町村が、大小あれ、何らかの規制を行っています。米国では日本のように借家権が強くないため、市町村政府が不動産所有者に対し、所有権に家賃上昇に関する規制をかけています。
★サンフランシスコ
★サンノゼ
★オークランド
★バークレイ
★イースト・パロアルト
★ヘイワード
★ロスガトス
サンフランシスコのレント・コントロールについて、簡単に見てみましょう。
【規制対象】
●1979年6月13日以前に建築占有された建物
●1996年1月1日以降に借家人が占有することになった戸建て、タウンハウス、コンドは対象外
●政府系、ホテル、病院、学生寮は対象外
●家賃値上げは、市が規定するCPI連動率の範囲内（但し設備投資等の例外規定有）で所定の手続きを経て可能
●前回値上げ時より12カ月以内は不可（ちなみにサンフランシスコ市は2016年3月から適用するCPI連動率は1.6%としている）
既存テナントがいる限り市場家賃は取れません。当然ながら立ち退きにも一定の規制があります。
サンフランシスコ市で1980年以前に建築された建物は91%を占めることから、ほとんどのアパートがレント・コントロールに該当してしまい、またアパート新規開発が大規模化しているため、サンフランシスコ市内の小中規模アパートがレント・コントロールに引っかかり、規模の大きいものに比較すると、これのために値上がり率が低くなっています。
一方、サンノゼ市のレント・コントロールは、サンフランシスコ市に比べると革新的です。
【規制対象】
●1979年9月7日以前に建築占有された建物
●２戸までの戸建て（いわゆるDuplexを含む）、タウンハウス、コンドは対象外
●政府系、ホテル、病院、学生寮は対象外
●家賃値上げは、前回値上げ時より１年で最大８%、もしくは２年で最大24%まで
となっています（設備投資等の例外規定なし）。
この範囲であれば、過去の家賃成長率を勘案すればカバーされるものですね。ただし、現在サンノゼ市は規制の見直しを協議しだしましたので、注視する必要はありそうです。
