冷え込む賃貸住宅市場、新たな投資先を探す個人投資家

アパート・マンション投資は、出口の見えない冬の時代に突入しています。日本の人口は、2008年の1億2808万人をピークに減少に転じました。これに伴い賃貸物件の空室率もじわじわと上昇し、先行きを危ぶむ声は数年前から大きくなっていました。

そして2017年、金融庁は各金融機関に対し、すでに供給過剰な状態となっているアパートへの融資を懸念する意向を通達。この時点で融資審査はぐっと厳しくなりました。

さらに2018年に入りスルガ銀行のシェアハウスに対する不正融資が発覚し、金融庁はより一層不動産投資向け融資への監視を強化しています。人口減少により大空室時代に突入した賃貸住宅市場。そこに追い打ちをかける融資の壁に、投資家の多くは次の投資先を探しあぐねているのです。

実は、個人投資家向けのアパートを販売する企業で代表を務める私も、その一人でした。私の会社は創業46年を迎え、不動産市場の変化に悩んでいました。事業を拡大したくても理想の利回りを維持できる土地がなかなか見つからない。見つかったとしても銀行は投資家へ融資してくれない・・・。

アパート・マンション投資が厳しくなった今、何に投資すべきなのか。私が考えた投資先の主な条件は次の二つです。

1．本業を持つ投資家でも手放しで経営できること

2．開業資金を金融機関が融資してくれること（レバレッジ効果が狙えること）

この二つを満たすものとして、アパート・マンション投資のほかにコインパーキングやトランクルーム市場があります。しかし、詳細は本文に譲りますが、これらは地主、または大きな資本を持つ企業でなければ旨味がありません。個人投資家の次の選択肢としては決め手に欠けるのです。

資金をそれほど持っておらず、多忙な個人投資家に充実したリターンをもたらす方法はないのだろうか――。探しに探してやっとたどり着いたのが、書籍『利回り20％を実現するコインランドリー投資』で紹介する「コインランドリー投資」です。

賃貸経営と同じ投資スキームで行え、赤字になりにくい

実はコインランドリー投資については、15年ほど前から目をつけていました。当時は、管理を請け負っていたロードサイドのテナントが埋まらないという問題が目立ち始めた頃でした。それらのテナント用地は、個人経営の飲食店や衣料品店などをターゲットとしていた100坪から200坪の土地です。周辺に大型チェーン店ができたことで閉店を余儀なくされ、次のテナントを募集しても、コンビニやチェーン店には狭いといった理由でなかなか見つからない状況になってきたのです。

かといって賃貸住宅にするには交通量が多すぎる立地ばかりでした。そんなある日のことです。あるテナント用地にコインランドリーが開店しました。当時のコインランドリーのイメージは、アパートに洗濯機がない男性が行く「汚い」「暗い」「狭い」場所です。

しかし、そのコインランドリーは小ぎれいで、そこそこ活気がありました。中をのぞくとスタッフらしき人はいません。つまり手放し経営が可能ということです。「これならイケるかも」と、すぐに当時最大手といわれていたフランチャイザーに話を聞きに行きました。

そこで分かったことは、土地代以外にも機械代などで数千万円の初期費用が必要だということでした。ならば融資を、と銀行へ走りましたが、今以上にコインランドリーが普及していなかった当時は、どこへ行っても門前払いでした。そのため、コインランドリー市場への進出を断念せざるを得ませんでした。

そして月日が流れて数年前です。人口減による大空室時代へ突入し、私たちは新規事業への展開を迫られていました。そのため毎日毎日、次の一手を考えていたのです。

その日も「なにかないか、なにかないか」と車を運転しながら考えていると、視線の脇に15年前にオープンしたコインランドリーが目に入りました。大きなランドリーバッグや布団を抱えた女性たちが入って行きます。「まだ潰れていなかったんだ」。最初はそれだけでした。しかし、数分後には無意識に頭の中で電卓を叩いていました。

「土地代は15年前の3分の2になっている。しかも、マイナス金利で融資先探しに困っている今の銀行なら融資をしてくれるかもしれない。もし、金利1％で借りられたら？」私たちは早速、融資を引き出せる事業計画書の作成のため、コインランドリー投資の研究に乗り出しました。市場の現状や売れる店舗の特徴、つまり「勝てるコインランドリー」を調べ尽くしたのです。

そこで分かったことは、「土地を購入し、建物を新築することでアパート・マンション投資以上に融資がつきやすくなる」「コインランドリー投資は立地にこだわることで利回り20％も可能である」ということです。このようなことをまとめて金融機関に持ち込むと、意外にすんなりと審査を通すことができました。

そしてこだわり抜いた土地を購入し、自社オリジナルの店舗をオープンさせました。すると狙い通りに最初の月から黒字経営となったのです。2年経った現在も赤字になったことは一度もありません。

最近は2、3カ月に1店舗のペースで出店し、現在は12店舗を経営しています。月間平均売上は100万円超（最高は200万円弱）。利回りは約20％。もちろん、赤字店舗は一つもありません。それどころかほとんどの店舗が、月日とともに認知度が増し、売上は右肩上がりの状態です。

融資に関することは、私たち独自のノウハウなので一般にはほとんど知られていません。そして、そのノウハウを駆使すれば、一般の投資家でもコインランドリー経営が可能になります。

コインランドリー投資は「手放し経営」「融資による資金調達」といったアパート・マンション投資とほぼ同じスキームで行えます。しかも、やり方次第でアパート・マンション投資よりも赤字になる可能性が極めて低くなります。

次の投資先を決めかねている投資家の皆さん、赤字アパートに頭を抱えている投資家の皆さん、新規事業で売上拡大を狙う企業経営者の皆さんに、新たな可能性を見つけていただきたいと思います。

堀越 宏一
株式会社松堀不動産　代表取締役社長