地主の相続対策…「土地を売却」するのに最適なタイミングは?

地主の相続では「納税資金」の確保のために、所有する土地の売却が必要となることが多い。相続の生前対策として、不動産仲介業者から早めの売却を提案されることもあるだろうが、土地売却に最適なタイミングは相続発生の「直後」だ。島津会計税理士法人東京事務所長・事業承継コンサルティング株式会社代表取締役の岸田康雄公認会計士/税理士が解説する。

生前の土地売却で財産評価が上昇、相続税負担は増大

地主の方々は、たくさんの土地を持っています。しかし、土地の収益性の低下を放置していることが多く、意外と現金を持っていません。結果として、土地を切り売りすることになります。

 

ある大きな地主の方が、将来の相続を心配されていました。相続対策を前面に出す不動産仲介業者から、「納税資金が足りません! 売却して納税資金を準備しておきましょう。生前対策が必要です」とアドバイスされ、土地を売却したのです。

 

その結果、せっかくの不動産が現金に変わり、相続税負担が増大してしまいました。生前の土地売却によって財産評価の上昇をもたらしたのです。

先祖代々の土地の取得費は、譲渡収入の5%に?

相続財産に十分な現金がない場合、資産を売却して納税資金を調達するしかありません。地主の方々の場合は、土地の売却でしょう。

 

土地を売却すれば、所得税等が課されます。たとえば、相続発生前から納税資金の確保を考えて土地を売却する場合、所得税等の計算方法は、以下のとおりです。

 

所得税 = (譲渡収入 − 取得費 − 諸経費)× 20.315%

ただし、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超の場合

20.315% = 15.315%(所得税)+ 5%(住民税)

 

すなわち、譲渡収入から取得した時の金額、譲渡の際の諸経費を引き、20.315%の税率を掛けて計算します。

 

居住用財産(マイホーム)を売った場合、3,000万円特別控除の特例があります。また、10年超所有しているのであれば14.21%の軽減税率の特例(6,000万円まで)があります。

 

[図表1]譲渡所得の税率
[図表]譲渡所得の税率

 

譲渡所得の計算のために、取得費を差し引くといわれても、先祖代々の土地を相続した場合、先祖の取得が大昔であり、いくらで買ったか記録が残っていない場合がほとんどです。その際には、譲渡収入の5%を取得した時の金額(概算取得費)として計算します。たとえば、譲渡収入が1億円であった場合は、500万円で取得したものとみなすことになります。

 

{1億円 − 500万円(=1億円 × 5%)− 諸経費}× 20.315% = 1,930万円

 

すなわち、取得費500万円の土地を1億円で売った場合であれば、所得税等は1,930万円という計算になります。

相続発生後に譲渡した場合の特例で、税負担を軽減

不動産仲介業者は、相続前でも土地の売却を勧めます。しかし、相続発生前に急いで土地を売却する必要はありません。売却代金として受け取った現金を相続財産とすれば、相続税負担が重くなるからです。

 

また、相続発生後の売却であれば、取得費加算の特例を適用することができ、所得税負担を軽減させることができるからです。すなわち、土地の売却が、相続税申告期限から3年以内(相続発生日から3年10カ月以内)であれば、土地に係る相続税を、譲渡所得の計算における取得費に加算することができます。

 

たとえば、相続財産のすべてが土地で、2,000万円の相続税を支払っていたとしましょう。その場合、所得税等は以下のように計算されることになります。

 

{1億円 − (500万円 + 2,000万円)− 諸経費 }× 20.315% = 1,523万円

 

すなわち、取得費に相続税2,000万円が加算されるため、譲渡所得が小さくなるのです。それゆえ、所得税等が1,523万円まで減額されることになり、約400万円の税負担が軽減されます。

 

土地売却に最適なタイミングは、相続発生の「直後」です。生前に売り急いではいけません。逆に、相続発生後はすぐに売却しなければいけません。

 

不動産仲介業者は、すぐにでも売らせて媒介手数料を稼ごうとします。おかしな提案に従って、タイミングを間違えてはいけません。

 

 

岸田康雄

島津会計税理士法人東京事務所長
事業承継コンサルティング株式会社代表取締役 国際公認投資アナリスト/公認会計士/税理士/中小企業診断士/一級ファイナンシャル・プランニング技能士

 

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島津会計税理士法人東京事務所長
事業承継コンサルティング株式会社 代表取締役 国際公認投資アナリスト/公認会計士/税理士/中小企業診断士/一級ファイナンシャル・プランニング技能士

一橋大学大学院商学研究科修了(会計学及び経営学修士)。 国際公認投資アナリスト(日本証券アナリスト協会検定会員)、公認会計士、税理士、中小企業診断士、一級ファイナンシャル・プランニング技能士。日本公認会計士協会経営研究調査会「事業承継専門部会」委員。
中央青山監査法人(PricewaterhouseCoopers)にて会計監査及び財務デュー・ディリジェンス業務に従事。その後、メリルリンチ日本証券プリンシパル・インベストメント部門(不動産投資)、SMBC日興証券企業情報本部(中小企業オーナー向け事業承継コンサルティング業務)、みずほ証券グローバル投資銀行部門(M&Aアドバイザリー業務)に在籍し、中小企業オーナーの相続対策から上場企業のM&Aまで、100件を超える事業承継と組織再編のアドバイスを行った。

WEBサイト https://jigyohikitsugi.com/

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