廊下、集会室…マンション「共用部分」の所有権は誰にある?

一戸建ての特家住宅や賃貸住宅と並んで、ごく一般的な住宅となっているマンション。そのため、私法としても、「マンション法」は重要な法分野となっています。本連載は、早稲田大学法科大学院教授・鎌野邦樹氏の著書『マンション法案内 第2版』(勁草書房)より一部を抜粋し、マンション購入の基礎知識、居住地の財産関係をはじめとした法律問題をわかりやすく解説します。本記事では、マンションの「共用部分」に関連する法律について見ていきます。

 

Aさんは、最近、マンションの305号室を購入しました。305号室内の床、壁、給排水管などはAさんの所有であると聞いています。それでは、マンションの共用部分である廊下や集会室については、どのような権利が発生しているのでしょうか。

「共用部分」とは、具体的にどこを指すのか?

◆法定共用部分(全体共用部分と一部共用部分)

 

●全体共用部分

 

一棟の建物について、「専有部分」以外の建物部分が「共用部分」です(2条4項)。共用部分は、数個の専有部分に通ずる廊下または階段室その他構造上区分所有者の全員または一部の共用に供されるべきものです(4条1項)。区分所有法上、区分所有建物では、建物部分は、専有部分か共用部分かのいずれかであり、そのいずれにも属しない建物部分は存在しないとされます。

 

区分所有法が例示している廊下や階段室を含め、それ以外の「全員の共用に供される」共用部分(これを「全体共用部分」といいます)の主なものをマンションの入口から自分の専有部分(たとえばAさんの305号室)に至るまでの間で考えてみましょう。

 

まず、玄関ホール→1階の廊下→エレベーター(設備)・階段(室)→3階の廊下→305号室の玄関扉の外側部分があげられます。

 

次に細かなところで、玄関に設置してある防犯カメラ、郵便受け、廊下・階段などの照明設備(正確には、これらは「共用部分の附属物」)などが思い浮かびます。もちろん、躯体部分(支柱、耐力壁、基礎・土台部分、屋根、屋上、外壁等)は、全体共用部分です。

 

●一部共用部分

 

全体共用部分に対して、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきものは「一部共用部分」といいます(3条後段、4条)。たとえば、各階に停止する通常のエレベーターは全員の共用に供され全員の共有ですが(全体共用部分)、A・B2機のエレベーターがあって、1階から10階まで停止する、1階から10階までの区分所有者専用のA機と、11階以上のみに停止する11階以上の区分所有者の専用のB機がある場合に、A・Bの各エレベーター機(エレベーター設備(「エレベーター籠」))については、それが上下するエレベーター室は建物の全体共用部分ですが、各エレベーター機は「一部共用部分(たる附属物)」に当たり、それぞれその各専用者の共有(11条1項)であると解されます。

 

ただし、「一部共用部分(たる附属物)」(上のA機・B機のそれぞれ)を規約によって全区分所有者の共有と定めることは可能です(同条2項)。実際の管理を考えた場合には、このようにしておいた方が簡便なことから(そうでないとAとBの2つの「一部共用部分の管理のための区分所有者の団体」において別々の管理をしなければならなくなります)、このような複数のエレベーターを有するマンション(超高層マンション等)では、規約によって全区分所有者の共有と定めていることが少なくないと思われます。

 

そして、実際の規約では、上記のことを意識せずに、「エレベーター室」と「エレベーター設備」を共に「(全体)共用部分の範囲」としていると思われます(マンション標準管理規約〔単棟型〕別表第2参照)。

 

なお、話は大きくなりますが、近年は、たとえば、地上部分にA棟とB棟の2棟の区分所有建物または区分所有以外の建物がありますが、それらは地下部分で繋がっており、A棟、B棟および地下部分で構造上1棟の建物であり、その棟の登記がされている建築物が存在します。

 

この場合の権利関係は、それぞれの具体的な構造や権利取得の経緯によって異なりますが、A棟およびB棟が区分所有建物であるときには、各棟はそれぞれの棟の区分所有者が共有する一部共用部分であり、地下部分が全体共用部分であると解することができます。

 

このような場合には、各棟の管理は、各棟の一部共用部分の区分所有者の団体(A・Bの各管理組合)が行い、地下部分のみ全体で行う方法と各棟の一部共用部分と地下部分の全体共用部分を一括してひとつの管理組合で管理する方法とがあります。

民法上は、集会室や管理人室の「分割請求」も可能

◆規約共用部分

 

●規約共用部分

 

区分所有法は、これまで述べた構造上当然に共用部分となるもの(駆体部分、廊下、階段室などで、これを「法定共用部分」といいます)のほか、規約により「専有部分」を「共用部分」と定めたもの(これを「規約共用部分」といいます)を認めています(4条2項)。

 

たとえば、マンションの101号室が全員の共有であり、集会室や管理人室として使用されている場合に、規約の定め(規約を定めるには全員の書面による合意か区分所有者の4分の3以上の集会の決議が必要です)により共用部分とすることが可能です。

 

もし、このような規約による定めがなされていなければ、101号室は、それが全員の共有であり、もっぱら集会室として使用されていても、本連載第8回(関連記事『マンションの窓は誰のもの?購入時に確認したい所有権の範囲』参照)で述べた構造上・機能上の独立性を有する限りは(1条)、専有部分のままであり、その共有については、民法の規定が適用されます(マンションに関する区分所有法のような民事の特別法について、その特別法に特に定めがない限りは、民事の一般法である民法が適用されることになります)。

 

民法で定める共有の規定(249条〜264条)が適用されますと、民法上の共有では各共有者に共有物の分割請求権が認められますから(256条1項)、たとえば、区分所有者の誰かひとりが自分の共有持分の分割を請求した場合には、他の者はこれに応じざるをえません。

 

実際には同室を細かく分けるわけにはいきませんので、結局は売却してその売買代金を分けることになります。もっとも、同室を売却せずに、分割請求をした者には金銭で持分相当額を支払うような分割の方法がとられることも考えられます。

 

分割の仕方については、当事者間で協議が調わない場合には裁判所の決定によります(258条)。いずれにしても、規約共用部分としておけば、共用部分の共有については民法の適用がありませんから(区分所有法12条)、分割請求がなされることはなくなります。

 

なお、専有部分となりうる建物の部分(上のマンションの101号室等)や附属の建物(マンションとは別棟の会議室専用建物等)を規約によって共用部分と定めても、登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することはできません(4条2項)。この点に関して生ずるトラブルとしては、次のようなものがあります。

 

マンションの分譲会社が、分譲時に、たとえば101号室を「集会室」や「管理事務所」としてパンフレットには表示しておきながら、その登記名義は分譲会社としておき、最終的には、同室を第三者に売却し、第三者に登記を移転するような場合です。

 

このような場合には、管理組合の側で、たとえ規約で101号室を規約共用部分としても、このことを第三者に主張することはできません。管理組合としては、第三者に売却される前に、101号室についての分譲会社の登記につき抹消請求をし、それが共用部分であることを確認させて、規約共用部分としての登記をしておく必要があります(この点に関する裁判例として東京高判平21・8・6判タ1314号211頁・判解14事件)。

 

●住戸(専有部分)を共有する場合(民法上の共有)

 

上では「民法上の共有」について述べましたが、マンションにおいても「民法上の共有」の場面があります。一つの住戸を共有している場合です。たとえば、Aさんが305号室を妻と共有している場合には、民法上の共有となります。したがって、法的には、前に述べたように、どちらからでも、いつでも自分の持分についての分割請求ができます。

 

民法上の共有の場合の共有持分(の割合)については、共有者の協議により決定されます。一般的には、共有物を取得した際の出資の割合に応じて決定されることが多いでしょう。共有物取得のために費用を夫と妻とが半分ずつ負担した場合には、各自の持分は2分の1と決めることが一般的でしょう。

 

ただ、住戸内に備えてある家具や家電製品などと同じように共有物の持分がはっきりしないものについては、相等しいものと推定されます(民法250条)。専有部分(住戸部分)が共有である場合に、その登記には各共有者の持分が記載されます(その合計は、10分の10になります)。

 

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます(民法249条)。Aさん夫婦が住戸を共有しているような場合にはこの規定は実際上あまり意味がありませんが、仮に、Aさんが別にリゾートマンションの一室を友人3人(3家族)と共有している場合に、各共有者の持分が等しいとすると、各自は、等しい割合(ハイ・シーズンやオフ・シーズンを考慮したうえで、実質的に等しい使用期間)でそのマンション一室を使用することができます。

 

そのマンションを第三者に売却するなど処分するためには、もちろん全員の合意が必要ですが、通常の「管理」(たとえば床をフローリングにするなどの改良工事)については、各共有者の持分(割合)の過半数で決します(民法252条本文)。

 

これに対して、共有物の「変更」(同マンションを第三者に賃貸する場合については、「管理」に当たるとする見解もありますが、基本的に「変更」と解するべきでしょう)については、全員の合意が必要です(民法251条)。

 

「保存」(たとえば床や壁などの補修工事)は、各共有者が単独で行うことができ(民法252条但書)、その費用は他の共有者に求償することができます(民法253条1項)。このような共有物一般の(広義の)管理(狭義の「管理」のほか「変更」、「保存」の3態様)に関する民法の規定は、区分所有法の共用部分の管理に関する規定とは異なります。

 

 

鎌野 邦樹

早稲田大学 法科大学院

 

1953年生まれ。早稲田大学卒業。千葉大学教授を経て、現在、早稲田大学法科大学院教授(民法、土地住宅法等)。法務省法制審議会(建物区分所有法部会)委員、国土交通省各種委員会委員等を歴任。現在、東京都公益等認定委員会、千葉県都市計画審議会、マンション管理士試験委員、管理業務主任者試験委員等を兼務。

著者に、『金銭消費貸借と利息の制限』(一粒社、1999年)、『マンション法』(共編著、有斐閣、2003年)、『コンメンタール マンション区分所有法 第3版』(共著、日本評論社、2015年)、『マンション法の判例解説』(共編著、勁草書房、2017年)、『不動産の法律知識 改訂版』(日経文庫、2017年)等がある。

著者紹介

連載購入から登記までをわかりやすく解説!「マンション法」の基礎知識

本連載は、2017年11月20日刊行の書籍『マンション法案内 第2版』(勁草書房)から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

マンション法案内 第2版

マンション法案内 第2版

鎌野 邦樹

勁草書房

購入、建物維持・管理、定期的な大規模修繕、建替えに至るマンションのライフサイクルに即した具体的事例を、やさしい語り口でわかりやすく解説。民法、被災マンション法、建替え等円滑化法等の法改正、最新の統計資料、重要判…

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