不動産会社の営業部主任が語る「不動産投資業界の現状」とは?

今回は、不動産会社の営業主任として、日々不動産投資家に対し収支改善の提案などを行っている川越明日菜氏が、不動産投資業界の現状と今後の見通し、さらに不動産投資の成功のポイントを紹介します。※本連載では、資産運用や不動産投資の専門家が、投資初心者に向けて不動産投資の基本を分かりやすく解説しています。

問題多発の不動産投資業界は今後どうなるのか?

昨年の不動産投資業界は、二重契約、金融機関の融資問題など、多くの不祥事が発覚した年でした。その結果、不動産投資そのものに、様々な問題が生じていると感じた方も多いのではないでしょうか。

 

しかし問題が起きたことにより、業界にとっても投資家にとってもプラスに働いた部分があるのです。

 

そこで今回は業界人の立場から、不動産投資業界で起こった問題とマーケットの現状、さらにその現状を踏まえて、不動産投資で成功するポイントを説明していきます。

 

不動産投資業界にどのような問題がある?

 

まず最初に、不動産投資業界において、現在、起きている問題をピックアップしました。

 

(1)倒産する会社が相次ぐ

 

昨年の金融機関の不祥事により、金融機関に見捨てられた不動産会社が次々と倒産したり、業態変更を迫られたりしました。そのような業者の顧客だったオーナーたちは、誰に相談すべきなのかわからず、路頭に迷うという問題が発生しています。

 

そこにビジネスチャンスをみつけた、コンサルティング業者や士業が台頭してきたという時代になってきています。

 

(2)賃貸管理問題

 

業者を通して物件を購入した人たちのなかには、決済後しばらくして業者と連絡がとれなくなり、賃貸経営問題を抱えている方が増えました。「カボチャの馬車問題」のように業者からの入金が一切なくなった事例のほか、返済に響くほど収入が減ったり、修繕費用が高額になったりしたため、本業の給料から支払いを行う方が実は多くいます。

 

物件購入の際、「物件のよしあし」や「物件をどうやって買うか」の説明は詳しく受けても、「買った後どうするのか」という物件管理の説明はあまりなかったのでしょう。その結果、賃貸管理でつまずき、予想外の大きな出費に対応できないオーナーがたくさん出てしまいました

 

(3)融資問題

 

一棟物件に関しては、金融機関の融資が受けにくくなりました。

 

金融機関としてもアパートローン事業に目を付けたときは、マイナス金利のこの時代に余ったお金をどう貸し出すかが重要だったため、顧客にはたくさんのお金を貸し付けました。しかし「買った後どうするのか」が欠けている不動産投資では、なかなかうまくいきません。

 

したがって、金融機関としては明確な購入理由と経営能力を持った顧客にのみ資金を貸し付けるという、本来の融資姿勢に方向転換し直しています。ここ数年は問題なく受けられたはずの属性に対しても、どんどん融資が厳しくなりました。

 

以上のことから、ベンチャー的な不動産販売業者、顧客管理の行き届いていない業者、金融機関に対して不誠実・危険要素のある業者(メディア管理も含め)、物件選定が甘い業者は、ほぼ淘汰されつつあります。

 

問題続きの不動産投資業界…正しい知識があれば怖くない⁉

 

こうした事態にも、元々自分自身で金融機関とやり取りしているような個人投資家や、近年の不動産バブル以前から業務を行ってきた企業などは、ほとんど動揺していません

 

実際先日、勉強と最近の動向を知るため、ある有名企業の不動産投資セミナーへ参加してきました。130席中120席以上が埋まっており、5名ほどが途中退席したものの、2時間半のセミナー中、参加者は本当に真剣に話を聞いていました。

 

今起きている問題に対し、個人投資家や一部の企業はある程度予測していた事態であり、むしろ市場が荒らされなくなりよかったとさえ思っているでしょう。不動産投資業界で起きている問題を整理すると、下記のような流れになります。

 

①マイナス政策によって金融機関の個人向け融資枠が緩んだ

 

②個人向け不動産販売事業者が増えた

 

③不動産取引量が増え、不動産金額が高くなった

 

④業者から購入したオーナーたちに問題が発生し始めた

 

⑤金融機関が①のころまで個人融資枠を引き締めた

 

⑥業者が淘汰され、不動産価格が落ち着き始めた

 

2011年~2017年は、本来は金融機関が融資をしないようなリスクの高い物件が多く流通し、本来は融資を受けられないような人が融資を受けて物件を購入した、という異常な状態でした。

 

これからの時代、かなり正常な状態で融資審査は行われるでしょう。

 

返済比率や自己資金額の規定強化により、融資審査では、融資希望者の属性や不動産の立地・収益性を厳しく見られるようになっています。また一棟物件については、賃貸経営に対する明確なビジョンをプレゼンする力が求められています。

 

融資に関しては、金融機関、もしくは現在も正常に営業している業者へ相談してみましょう。そして物件の購入から賃貸まで、なんでも聞けるパートナー(管理会社等)を見つけましょう。これが、不動産投資でもっとも成功しやすい流れとなるので、実践してみてください。

不動産投資で成功するポイントは?

ここまで読んでいただければ、不動産投資業界の問題がわかってきたでしょう。問題点を踏まえた上で、不動産投資で成功するためのポイントを紹介します。

 

(1)なぜ不動産投資に取り組むのか「目的」を明確にする

 

不動産投資で「失敗した」という方は、実は物件購入者の7割に上ります。しかし、こういった方々のほとんどは、業者の提示するメリットだけに惹かれて不動産投資を始めているのです。

 

不動産投資は少ない自己資金からスタートできる投資商品というメリットの反面、融資で高額な借入れを行うので、思いもよらないデメリットが発生することがあります。借金リスクだけではなく、空室になるリスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが伴うのです。

 

メリットだけでリスクを認識せずに不動産投資をすると、失敗するリスクが大きくなります

 

したがって、なぜ不動産投資をするのかという目的は、必ず明確に決めておきましょう。明確した目的に合わせて達成できる投資プランを作るので、失敗するリスクは抑えられるはずです。

 

なお、金融機関とのやり取りを自身で行われる方は、必ず金融機関から「投資目的」を聞かれると認識しておいてください。しっかりとした理由を示すことは、金融機関にとっても安心して融資を出す判断材料になります。

 

(2)自分の融資枠を明確に把握する

 

自宅や区分マンション投資では、融資枠に対して「年収の〇倍まで」という規定のある金融機関がほとんどです。購入できる不動産の規模感を把握することは、投資プランを作成する際の重要なポイントになります。融資枠の配分を明確にできれば、その後の買増しの計画も立てやすくなります。

 

(3)物件購入すると同時に賃貸管理会社も決める

 

「自分の思うとおりの不動産を購入できた!でも、賃貸管理がうまくいかない」というオーナーが大勢いるのが、今起きている問題です。

 

不動産投資では、「何を買うのか」「どう管理するのか」は同じくらい大切な課題です。「管理は自分でやる!」という方でも、何か困ったときに相談できる相手を見つけておくことは重要です。

 

無理して不動産投資をしないことは何よりも大切

 

投資用不動産は、人生において必要なものではありません。人生を設計する上で保険の代わりになるなど、資産形成の有効な手段のひとつではあります。不動産を担保に借入れを行い、レバレッジを最大限に利かせられるのは、他のどんな投資商品よりも優れています

 

しかし、自己資金がまったくない状態で不動産投資をスタートさせることは、最も避けるべきことです。

 

【自己資金の目安金額】

●区分マンション投資の場合:30~50万円ほど/1部屋あたり

●一棟投資物件の場合:500万円~/一棟あたり

 

物件タイプによって異なりますが、上記は自己資金の目安金額です。万が一、予想外の出費が発生した場合でも対応することができるでしょう。

 

 まとめ 

 

不動産投資はいつの時代でも有効な投資手法であることは間違いありません。自身で不動産投資をする目的をしっかりと考え、様々な問題に左右されることなく身の丈に合った方法をみつけてください。

 

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株式会社NewCity 営業部主任

首都大学東京経営学部卒業後サービス業勤務を経て、25歳の時念願だった語学留学へ。不動産取引の活発なアメリカ西海岸留学中に不動産取引に興味を持ち、帰国後不動産会社に就職。

入社後は営業と並行してセミナー講師を担当。10人~300人規模のセミナーを実施している。セミナーでは他の投資商品と違い、不動産投資は市況に左右されることが少なく、取り組み方次第で不動産投資家は成功をつかむことができることをわかりやすく伝えている。

物件購入後の管理・コンサルティングを最も得意とし、既存顧客以外からの収支改善提案を依頼される機会が増加している。これらの経験と知識を活かし今の会社の立上げメンバーとして参画し、最近では記事の連載を開始。多くの方に好評いただいている。

著者紹介

連載資産運用のプロが伝授!投資初心者のための「不動産投資」基本ルール

本連載は、株式会社エワルエージェントが運営するウェブサイト「Estate Luv(エステートラブ)」の記事を転載・再編集したものです。今回の転載記事はこちら

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